статьи

Можно ли получить городскую землю для строительства?

Несмотря на то, что в 1993 году Конституция России утвердила право частной собственности на землю, а новый Земельный Кодекс 2001 г подтвердил действующее с 1994 г право собственников зданий и сооружений выкупить землю, рынок частных земель в городах России практически отсутствует.

Исключение составляет, пожалуй, Санкт-Петербург, где с 1995 г. частные компании выкупили целиком или в долевое владение около трех тысяч земельных участков, а собственники индивидуальных жилых домов и гаражей - несколько десятков тысяч участков. В других городах приватизированные земли - большая редкость, а в Москве их практически нет.

Приватизация городских земель организована в России с 1992 г по принципу «присоединить землю к зданиям, уже находящимся в частной собственности». Собственники зданий имеют исключительное право по своему желанию приватизировать застроенную своими строениями предоставленную им муниципальную землю (Земельный Кодекс, статья 36, параграф 1). Выкупная цена земли установлена для этих случаев законом 2001 г. и определяется по специальной формуле. Принцип выкупа в собственность застроенных земель не исключает теоретической возможности найти для покупки на вторичном рынке свободную, незастроенную землю. Если земля выкуплена, то действующее законодательство позволяет собственнику по своему желанию разделить участок на части и продать их на свободном рынке. Но в России рынок частных земель еще не сформировался, и найти свободные земельные участки почти невозможно. Незастроенные земли, в основном, остаются в муниципальной собственности и «предоставляются» администрацией.

Новый Земельный Кодекс 2001 г. позволяет местной администрации прямую продажу незастроенных земель, но разрешает такие продажи только через аукцион (ЗК, ст.30, п.2, п.38). Причем разрешена продажа только тех земель, для которых законодательно утверждены зональные регламенты застройки (ЗК, ст.30, п.11). Выкупная цена определяется рынком на аукционе. Поскольку администрации большинства российских городов не спешат разрабатывать зональные регламенты застройки и организовывать аукционы, предоставление незастроенных земель претендентам осуществляется старым «распределительным» образом, и сопровождается сложным и дорогостоящим процессом предварительных согласований проектов.

Изредка встречается еще одна категория незастроенных частных земель – приватизированные земли сельскохозяйственного назначения. Если предприятие надлежащим образом зарегистрировало свои права собственности на землю, оно может продавать участки на свободном рынке. Однако покупатель может использовать эту землю в соответствии с ее целевым назначением только для ведения сельского хозяйства. Изменить целевое назначение земли можно лишь специальным постановлением главы местной администрации.

Как на практике получают городскую землю для строительства.

Застройщики используют обычно два пути получения муниципальной земли:

первый - найти перспективный незастроенный участок городской территории, и добиться разрешения местной администрации предоставить его в аренду для реализации конкретного проекта. После завершения строительства застройщик сможет выкупить застроенную землю в собственность или оформить долгосрочную аренду;

второй – приобрести права владения на здания или строения, расположенные на застроенном участке, и посредством этого получить права долгосрочной аренды участка, поскольку по действующему Земельному и Гражданскому Кодексам права на землю «следуют» за правами на здание.

Рассмотрим подробнее эти два способа получения земельных участков.

Первый способ – наиболее распространенный, – когда застройщик получает муниципальную землю на определенный срок и на определенных условиях для реализации предварительно согласованного проекта застройки. Ведущий принцип этого способа – «сначала разработка проекта, потом предоставление земли». Для этого необходимо создать предпроектную документацию, получить согласие фирм-поставщиков инженерного обеспечения на тепло- водо- и энергоснабжение, согласовать проект во всех необходимых инстанциях местной администрации, получить разрешение на строительство, завершить стройку, зарегистрировать право собственности на новое здание, и только после этого можно будет получить землю в собственность или в долгосрочную аренду. Эта схема полностью противоположна западной практике, где процесс девелопмента НАЧИНАЕТСЯ с приобретения земли, которая затем служит залогом при оформлении строительного кредита. Новый Земельный Кодекс детализировал и еще больше усложнил процедуру. Теперь она является ТРЕХэтапной. На первом этапе глава местной администрации предоставляет просителю незастроенный земельный участок в краткосрочную аренду (обычно 3-6 месяцев) «для проведения изыскательских работ». Если предпроектные изыскания завершаются успешно, на втором этапе глава администрации своим следующим решением предоставляет участок для целей «проектирования и строительства» (обычно на 1,5-2 года или «до окончания строительства»). И, наконец, после официального завершения строительства, третьим распоряжением глава местной администрации предоставляет участок застройщику в долгосрочную аренду.

Почти повсеместно за предоставление незастроенной земли администрация взимает плату или требует выполнения определенных работ. Такую плату называют «взносом на развитие инфраструктуры», или «инвестиционными условиями». В Москве - это «плата за приобретение права аренды». Везде величину платы или объем «участия» определяют по-разному. В Петербурге в лучших местах она доходит до 500 долл за кв. м., в Москве может превышать и 1000 долл за 1 кв.м. В крупных городах право предварительной аренды участка зачастую перепродается. Если строительство уже началось, и застройщик зарегистрировал незавершенный объект (например, фундамент строения) как свою недвижимую собственность, такой участок переходит в категорию застроенных и перепродажа права его аренды упрощается (см. ниже).

Второй способ – покупка строений на земельном участке, после чего право аренды или пользования автоматически переходит к новому собственнику строений. Обычно строения на перспективном участке покупают у частного собственника. Иногда это могут быть муниципальные здания, но они по закону должны проводиться через аукцион, что достаточно хлопотно и рискованно. Чаще используют «инвестиционные условия»: инвестор получает право застройки участка в обмен на реконструкцию за свой счет муниципальных зданий, расположенных на этом участке. Инвестор может получить в долгосрочную аренду отремонтированное им муниципальное здание. Варианты разные, но все они объединяются по принципу – «право на участок является следствием приобретения права собственности на здания или права их аренды».

Стоимость инженерных услуг и получение квот на потребляемые ресурсы.

Чтобы выбрать наилучший земельный участок и наиболее эффективный проект, застройщик должен оценить затраты на будущее строительство как можно точнее. Предоставление инженерных услуг имеет решающее значение для каждого проекта, но получение их представляет серьезную проблему. Получение «технических условий» на подключение к инженерным сетям - необходимое условие согласования любого проекта. Этот порядок установлен федеральным законодательством на территории всей страны. Во многих случаях, в особенности, если проект достаточно капиталоемкий, от инвестора требуют сделать такой большой вклад в развитие инфраструктуры, что проект становится экономически невыгодным и инвестор вынужден вступать в переговоры о снижении требований. Урегулирование этого вопроса может длиться 6-12 месяцев. Обычно в качестве затрат инвестора выступают не только официальные платежи за прохождение процесса согласования, но и затраты на частных консультантов, и взносы на развитие инфраструктуры. По мнению специалистов в разных регионах России суммарные взносы на получение согласований и подключение систем инженерной инфраструктуры могут достигать 15%-20% (иногда до 30%) от суммарных затрат на проектирование и строительство.

Выбор участка для коммерческой застройки часто осложняется тем, что доступ к информации о наличии, местоположении и мощности инженерных сетей крайне ограничен. Не имея необходимой информации, инвестор не может обсуждать возможные варианты размещения своего проекта с администрацией и поставщиками инженерного обеспечения. Экономическое обоснование проекта без такой информации также затруднительно.

Все инвесторы в России жалуются на изношенность инженерных сетей, отсутствие инженерно подготовленных земельных участков и непредсказуемость при общении с монополистами инфраструктуры. Несмотря на перечисленные проблемы земельный девелопмент в России начинает развиваться. Во многих крупных городах появились частные фирмы, которые отыскивают перспективные участки для застройки, готовят необходимую предпроектную документацию, получают все согласования по мощностям инженерной инфраструктуры, а затем продают юридически и технически подготовленные участки застройщикам. Поскольку права собственности на землю на этом этапе еще не предоставляются, то земля до начала реализации проекта продается неявно. Для этого предлагается несколько испытанных вариантов, например, - продажа специально созданной компании, на имя которой получены все права и согласования. Практикуется также продажа объектов незавершенного строительства, созданных в соответствии с утвержденным проектом застройки участка. Например, в Санкт-Петербурге цены в этом случае составляют от 50 до 1500 долл за 1 кв.м. земли с полностью оформленной разрешительной документацией.

В Москве и Петербурге спрос на хорошо подготовленные для инвестора участки постоянно растет, поэтому можно ожидать активного развития этого бизнеса в ближайшее время.

По материалам сайта www.domskit.ru