статьи

Новый этап развития законодательства о самовольных постройках

Судьба самовольных построек, под которыми российский законодатель понимает любой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ), в нашей стране достаточно сложна.

До осени 2006 года у граждан и организаций, которые владели объектами самовольного строительства, существовала реальная возможность на основании судебного решения приобрести право собственности на такие объекты. После вступления в законную силу ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006г. №93-ФЗ право на узаконивание самовольных построек по п. 3 ст. 222 ГК РФ было аннулировано.

Вместе с тем, количество исков об узаконивании таких объектов не уменьшилось, поэтому суды все же находили возможность для удовлетворения подобных исковых заявлений. В 2010 году было принято совместное Постановление Пленумов Верховного Суда РФ (№10) и Высшего Арбитражного Суда РФ (№22) от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление), что стало очередной вехой на пути развития гражданско-правовых норм о самовольных постройках.

Рассматриваемое Постановление содержит несколько разделов, каждый из которых посвящен определенной проблеме, с которой сталкиваются суды при рассмотрении и разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав. Правила толкования норм, содержащихся в разъяснениях, являются основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам в системе арбитражных судов.

Постановление разрешило ряд вопросов, которые ставились перед судами в делах, связанных с определением судьбы самовольных построек. В частности, Пленумы разъяснили, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если данные обстоятельства будут установлены, постройка подлежит сносу, причем исковая давность на такие случаи не распространяется.

В том случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Соответственно, регистрация права на самовольную постройку в ЕГРП не служит гарантией от предъявления исков о сносе построек.

Существенное значение для рассмотрения любого спора в суде имеет точное определение ответчиков по делу. Пленумы ВС РФ и ВАС РФ не обошли стороной эту проблему. Так, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение и т.д.).

Следует отметить, что, по мнению высших судебных инстанций РФ, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если судом будет установлено, что подобные меры принимались субъектом, но не были доведены до конца в силу объективных причин, в частности, в связи с бюрократической волокитой или реорганизацией прежнего собственника, иск о признании права собственности на самовольную постройку по общему правилу подлежит удовлетворению при отсутствии иных обстоятельств.

В Постановлении указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В то же время нормы ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем, это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, однако такое требование будет удовлетворено только в случае, когда к наследникам на законном основании перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

Постановление Пленумов содержит несколько новелл. Так, в силу ряда положений ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по законном основании и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и тогда, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Кроме того, подобные иски должны быть удовлетворены независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя негаторный иск, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, в настоящее время наблюдается стремление отечественного законодателя и правоприменителей к более эффективному и детальному разрешению вопросов, связанных с рассмотрением споров о защите права собственности и иных вещных прав. Подобная позиция вполне оправдана, так как право собственности является одним из самых существенных не только для юридических лиц, но и для простых граждан, поскольку составляет основу стабильной и полноценной жизнедеятельности.

Ольга Путилова, юрист компании «Рестэйт»