статьи

Оборот земельных участков.

Гражданский кодекс РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. И нахождение земли в указанном статусе определяет специальный правовой режим, обусловленный спецификой этого объекта. В частности, при отчуждении земельного участка требуется указание данных, позволяющих определенно его установить(данные кадастрового учета), продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информации об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на него, особенностях момента возникновения права собственности у приобретателя этого имуществ, его передачи и т.д.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По общему правилу, земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте законодательными актами.

Распоряжение землей свободно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством. Изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами природными заповедниками и национальными парками, зданиями, в которых размещены воинские формирования и органы, ФСБ, МВД и иные определенные земельным кодексом.

Продолжая перечень ограничений, статья 27 3К РФ устанавливает, что ограничены в обороте следующие земельные участки : в пределах особо охраняемых природных территорий, в пределах лесного фонда, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; занятые объектами космической инфраструктуры.

Содержание ограничений оборотоспособности включает в себя запрет на предоставление соответствующих земель в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. С принятием и введением в действие Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” с января 2004 г. Данные ограничения приобрели следующее содержание :

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

-установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.

Земельный кодекс РФ в целом ряде норм содержит ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Указанные ограничения делают невозможным для названных лиц обладание на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Правомочия гражданина как собственника земельного участка, а также переход земельного участка от одного лица к другому возможны только при наличии соответствующих прав на него.

Земельный кодекс РФ не только закрепил систему прав на землю, но и упорядочил сложившиеся и существующие виды прав на землю : право собственности на землю граждан и юридических лиц, право постоянного(бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право аренды, право ограниченного пользования чужим участком(сервитут), право безвозмездного срочного пользования (ст. ст. 15,21, 22-24 Земельного кодекса РФ).

Так, права на землю, не предусмотренные земельным кодексом, подлежат переоформлению со дня введения его в действие.

Права на земельные участки(в том числе право собственности), которые не противоречат ст.ст.15,21, 22-24 Земельного Кодекса РФ, но возникли до момента вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (т.е. до 30 января 1998г.), признаются юридически действительными. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей и не является обязательной.

Федеральным законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним документы, выданные после введения в действие Ф3 от 21 июля 1997г. №122-Ф3 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, но до начала выдачи свидетельства о государственной регистрации прав нового образца.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о переоформлении права постоянного(бессрочного) пользования земельными участками.

Согласно п.8 ст.3 ФЗ о введении в действие Земельного кодекса РФ земельные участки не будут предоставляться на праве постоянного(бессрочного) пользования гражданам и организациям за исключением организаций, указанных в п. 1 ст. 20 3К РФ (гос. И муниципальным учреждениям, казенным предприятиям органам государственной власти и органам местного самоуправления), с момента введения его в действие. Однако в соответствии с п.3 ст. 20 3К РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за гражданами и юридическими лицами, которым оно было предоставлено до введения его в действие.

Для юридических лиц (за исключением указанных в п.1 ст. 20 3К РФ) дальнейшее использование земельных участков на этом праве ограничено установлением обязанности переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 января 2008г. В отличие от юридических лиц граждане могут продолжать использовать земельные участки на указанном праве, поскольку их право на предоставление этих участков им в собственность, а следовательно, и возможность переоформления в собственность, сроком не ограничено.

Однако ни Гражданский, ни Земельный кодекс не устанавливают в качестве основания прекращения права на земельный участок непереоформление права постоянного пользования им.

Законодателем установлено в качестве одного из оснований приобретения земельных участков в собственность – их приватизация.

Согласно п.1 ст. 36 3К РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующие земельные участки.

По общему правилу земельные участки предоставляются за плату. Однако из этого общего правила земельного кодекса сделаны исключения.

Так, Земельный кодекс и Федеральный закон о введение в действие 3К РФ устанавливают случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность:

1) Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном(бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

2) Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок

3) Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990г. №1305-1 “О собственности в СССР”, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право собственности на указанные земельные участки бесплатно.

Рассмотрим требования действующего законодательства, создающие ограничения права распоряжения земельным участком.

Прежде всего, таким обязательным требованием является прохождение земельным участком государственного учета, результатом которого является присвоение земельному участку кадастрового номера. Именно по кадастровому номеру осуществляется идентификация земельного участка в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

При определении юридической судьбы земельного участка должен учитываться принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Журнал "Вся недвижимость"