статьи

Из квартиры – в магазин… или офис.

Формально процедура перевода жилого помещения в нежилое выглядит сегодня относительно простой. Например, со вступлением в силу нового Жилищного кодекса для этого уже не нужно, как раньше, получать разрешение от общего собрания ТСЖ, созданного в доме. И даже согласия проживающих над помещением соседей теперь не требуется. В части 2 статьи 23 Жилищного кодекса представлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. А это означает, что управление архитектуры не вправе требовать представление других документов.

Что же есть в этом списке? Во – первых, заявление о переводе помещения. Во – вторых, правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Третьим пунктом идет план помещения с его техническим описанием (технический паспорт помещения). В – четвертых, надо представить поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. И последний, пятый пункт списка – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки помещения (в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. При этом решение должно принимать Управление архитектуры в чётко ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов. Затем не позднее чем через три рабочих дня после принятия решения орган местного самоуправления выдает документ, подтверждающий решение. Необходимо добавить, что инициировать перевод жилого помещения в нежилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Что можно и что нельзя.

Теперь о том, что можно разместить в переведённом помещении. Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и тому подобное. Перечень сфер деятельности, которые могут быть размещены в жилой застройке, не является закрытым. Следовательно, если ваша сфера деятельности не совпадет с той, которая перечислена в данном перечне, это само по себе не может быть основанием для отказа перевода жилого помещения в нежилое.

Запрещено размещать в жилых домах промышленные производства. Кроме того, законная организация офиса, например, в арендованной квартире без осуществления её перевода из жилых помещений в нежилое также невозможна. Необходимо заметить, что не допускается перевод в нежилое помещение отдельных жилых комнат: необходимо переводить всю квартиру. Не удастся перевод жилого помещения в нежилое и в случае, если он нарушает права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в соседних помещениях. Например, если в переводимом помещении планируется открыть ночную дискотеку, в которой после 23.00 будет играть громкая музыка.

Нельзя переводить в нежилое- помещение, у которого отсутствует отдельный от общего подъезда вход в помещение или техническая возможность сделать такой вход.

У специалистов сегодня нет единого мнения по поводу ещё одного ограничения. Согласно законодательству нельзя переводить жилое помещение в нежилое, если право собственности на него обременено правами каких – либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога (ст. 22 кодекса). В принципе это ограничение распространяется и на случай ипотеки. И многие эксперты настаивают на такой однозначной трактовке этого пункта. Однако некоторые из опрошенных специалистов говорят, что и в этом случае при желании бизнесмен может уговорить банк дать согласие на перевод помещения в нежилое. Объясняется это просто: стоимость недвижимости после перевода увеличивается, следовательно, лучше становятся условия обеспечения ипотечного кредита.

Общее имущество.

Отдельного разговора достойна тема использования так называемого общего имущества многоквартирного дома. Использование такого имущества при переводе жилого помещения производится только на основании согласований с собственниками жилых помещений в доме. Что входит в понятие «общее имущество дома»? Это лестничные клетки, лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы. Кроме того, к общему имуществу относятся другие места общего пользования, несущие и не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование. При этом не важно, находится ли это оборудование за пределами или внутри квартир. Главное, чтобы при этом оно обслуживало более одного жилого помещения. К общему имуществу дома относятся также земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства и отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

Суровая реальность.

Однако сама процедура перевода – это только начало. Дело в том, что после получения разрешения от управления по архитектуре необходимо выполнить еще очень большое количество формальностей. И этот процесс может занимать полгода и даже год. Сегодня в Новосибирске существует достаточно много предпринимателей, которые на свой страх и риск покупают квартиры на первых этажах жилых домов и оборудуют в них офисы. Без оформления необходимых документов. По мнению специалистов, у этого явления несколько причин. Первая – действительно по закону всё сделать не просто. Вторая причина – привычка полагаться на русский «авось». Иначе говоря, для многих бизнесменов главное – «ввязаться в бой», запустить бизнес. А к тому, что потом придётся платить штрафы за такие действия, большинство наших предпринимателей готовы изначально. И третья причина – у государства и органов местного самоуправления ещё не доходят руки до этой сферы деятельности. Есть куда более важные дела. Пока.