статьи

ЗА ЧТО ОТВЕЧАЕТ ПОСРЕДНИК?

И так, Вы наконец-то собрались продать / купить квартиру. Первое, что делает обычный человек, берёт в руки газету и изучает рекламные предложения. Купля-продажа недвижимости шаг очень серьёзный и поэтому, естественно, не последнюю роль в выборе посредника (агентства недвижимости) для многих играют советы друзей, родственников и коллег по работе. Первая встреча с риэлтером, как правило, оставляет приятное впечатление. Это и неудивительно, ведь Ваше общение (в случае, если в будущем сделка состоится) позволит заработать агентству деньги. Определить профессионализм доброжелательного человека, который готов решить Вашу проблему - при первой встрече невозможно, тем более, что техническим процессом оформления сделки с недвижимостью владеет отлично, практически каждый риэлтер. То есть, какие документы необходимы для совершения купли-продажи недвижимого имущества и как они выглядят - знают все. Также каждый риэлтер знает - где и как выдаются различные разрешения и справки, без которых оформление перехода прав собственности невозможно. Так почему же (к сожалению, довольно часто) общение с милым, доброжелательным, а самое главное с грамотным риэлтером, заканчивается походом к врачу?

Ответ на этот вопрос прост: потому, что риэлтер, разбирающийся в технической стороне сделки (владея процессом её оформления), не обладает достаточными юридическими знаниями, а покупатель и продавец, находясь практически в коматозном состоянии (в силу значительности суммы сделки) в момент подписания документов не в силах адекватно реагировать на происходящее и тем более, вникать в текст предлагаемых договоров.

Выход из данной ситуации достаточно прост – Вы избавите себя от возможности приобрести в будущем серьёзные проблемы, если с самого начала подключите к оформлению сделки юриста. Разумеется, лучше, если это будет Ваш юрист, то есть человек, который не связан трудовыми отношениями с агентством недвижимости и будет отстаивать именно Ваши интересы. Особенно об участии юриста в сделке следует задуматься покупателям недвижимости, так как нежелательные последствия, чаще, как правило – возникают именно у них. Это объясняется достаточно просто:

- во-первых, в соответствии с законодательством Российской Федерации, покупатель становится собственником недвижимости только после государственной регистрации сделки, а передача денег - стоимости недвижимости (по сложившейся практике, в частности в Бердске) происходит до момента подачи документов на регистрацию. Таким образом, риск покупателя несравним с риском продавца, который до внесения записи в Единый государственный реестр остаётся собственником квартиры;

- во-вторых, «криво» составленный предварительный договор купли-продажи и юридическая неграмотность всех участников сделки (включая риэлтера) может сделать мечту о квартире неосуществимой, так как Гражданский кодекс РФ чётко устанавливает свободу договора и, вопреки уверениям риэлтера, принудить продавца в будущем заключить сделку (даже через суд) удаётся далеко не всегда;

- в-третьих, так называемый «задаток» не является гарантией успеха мероприятия и вводит, как правило (благодаря неправильному правовому толкованию) стороны в заблуждение относительно их прав и обязанностей и, как следствие, становится зачастую причиной судебных разбирательств;

- в-четвёртых, установление нереальных сроков (зачастую менее установленных законом на ту или иную операцию) совершения сделки, приводит к взысканиям штрафных санкций, которые с лёгкой руки риэлтеров устанавливаются в предварительных договорах весьма существенными. Подписывая договор под заверения риэлтера, что всё будет хорошо, и все успеют всё подготовить и, желая как можно скорее стать обладателем квартиры - покупатель часто упускает этот момент из вида.

Перечисленные моменты являются существенными, но не единственными. В реальности мелочей, которые могут осложнить Вашу жизнь гораздо больше. Как было сказано выше, покупатель рискует сильнее, но и у продавца при совершении сделки может возникнуть достаточно много проблем. Все нюансы перечислить невозможно. При свой кажущейся «одинаковости» - все сделки разные. Объединяет их, пожалуй, только субъектный состав – стороны сделки (договора): «Продавец» и «Покупатель», а также отсутствие в договоре такой стороны как «Посредник».

Так за что же отвечает Посредник? Ответ очевиден – уж точно не за возникновение проблем и тем более не за отказ покупателя купить или продавца продать своё имущество. К сожалению, осознание данного, и к продавцу, и к покупателю приходит слишком поздно. Недовольная сторона (покупатель/продавец) обращается в агентство недвижимости и к своему большому удивлению наблюдает превращение милого приветливого риэлтера, который гарантировал совершение сделки без сучка и задоринки, в сухого, а порой и грубого человека. Скандалы и выяснения отношений, как правило, ни к чему не приводят. Агентство апеллирует к договору, в котором Вам обещали лишь подобрать вариант квартиры и оформить сделку. Дальнейшее развитие событий происходит по различным схемам. Но, как правило, после понимания того, что осталась один на один со своей проблемой - рано или поздно, недовольная сторона обращается к юристу. К сожалению, часто бывает слишком поздно.

Летом за консультацией обратилась семейная пара. Преамбула дела такова: обратившись в агентство недвижимости с просьбой подыскать им трёхкомнатную квартиру покупатели сразу поставили риэлтера в известность о том, что для покупки квартиры будет оформляться ипотечный кредит. Квартира была найдена быстро, риэлтер (как было отмечено – милая женщина), предложила сторонам подписать предварительный договор. Покупатели передали часть стоимости квартиры (так называемый «задаток»). Срок для совершения основной сделки в предварительном договоре установили с учётом пожеланий продавца, вписав в пункт «штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства» - 1 % от стоимости сделки за каждый день просрочки. Риэлтер заверил, что успеет подготовить пакет документов для оформления сделки в юстиции к положенному сроку, она уже не раз оформляла сделки через ипотеку. К положенному сроку документы подготовлены не были. Просрочка составила 4 дня, в денежном эквиваленте это стоило покупателям 100 000 рублей. Таким образом, стоимость квартиры увеличилась на значительную сумму, при неполучении которой продавец отказывался от сделки. Покупателям пришлось обойтись в дальнейшем без запланированного ремонта и выплатить эту сумму, так как время шло, кредит был уже оформлен, а на поиски новой квартиры не было времени, да и постоянно растущие цены ставили под сомнение успех нового поиска. Вознаграждение агентства недвижимости составило 3% от сделки – 75 000 рублей. Разумеется, указанная сумма была взята с покупателя без всякого смущения. Через некоторое время покупателям из управляющей компании принесли предупреждение об имеющемся долге за коммунальные услуги, который составил около 20 000 рублей. Покупатели естественно обратились в агентство. Но милая женщина, которая оформляла им сделку - разговаривать с ними почему-то не захотела. А директор агентства им в весьма грубой форме объяснил, что теперь это их проблема. После этого покупатели и обратились к юристу. На консультации были представлены только копии предварительного договора и договора об оказании услуг агентства (подлинники этих договоров риэлтер забрала при подписании основного договора). Из представленных документов следовало, что агентство недвижимости берёт на себя обязательство поиска и показа квартир, подготовку технических документов (БТИ) и непосредственно оформление сделки в юстиции. То есть, свои обязательства по договору агентство выполнило – покупатели стали собственниками квартиры. Подтвердить факт получения агентством 75 000 рублей покупатели не могут, так как не потребовали при передаче денег какого либо платёжного документа. Таким образом, к агентству претензии предъявлять бесполезно. Продавец после совершения сделки из города успешно уехал и, разумеется, про свой долг никогда больше не вспомнит. Объявлять всесоюзный розыск и решать проблему в другом городе в судебном порядке обойдётся дороже, чем просто оплатить коммуналку, что в итоге и пришлось сделать покупателям. Вот так обратившись к опытным риэлтерам - люди купили квартиру на 120 000 рублей дороже, чем планировали, да ещё и получили обострение гипертонической болезни, что привело к дополнительным затратам на медицинскую помощь и лекарственные препараты. Самое ужасное в этой ситуации то, что за получение таких, прямо скажем не маленьких проблем, покупатели заплатили риэлтерам весьма ощутимую сумму. На вопрос: «Почему же Вы не проконсультировались до совершения сделки?». Ответ был прост (и так узнаваем): «Да потому, что при общении с очень доброжелательным риэлтером, у нас даже сомнений не возникло, что всё будет хорошо». И это только один пример из реальной практики, а их можно привести массу.

Автор статьи не ставит цель опорочить риэлтеров. Целью статьи является предостережение потенциальных продавцов и покупателей от совершения ими ошибок. Хочется отметить, что в нашем городе есть агентства недвижимости, имеющие богатый опыт и прекрасную репутацию, услуги, которых востребованы, и однажды воспользовавшись их услугами - Вы рекомендуете их своим родственникам и друзьям. Они прекрасно справляются со своими обязанностями: подбирают варианты квартир, избавляют клиентов от хождения по различным инстанциям, ведут Вас в Федеральную регистрационную службу (юстицию) для проведения государственной регистрации сделки, всё это на юридическом языке называется - возмездное оказание услуг. Разумеется, они также как и продавец с покупателем заинтересованы в совершении сделки, так как, являясь посредником, в случае совершения сделки зарабатывают % от стоимости квартиры. Они также как и продавец с покупателем не хотят никаких осложнений в виде возникших проблем. Они работают по чётко отлаженной схеме, предлагая Вам для подписания, бланки типовых договоров, вписав в них ручкой только Вашу фамилию, уверяя, что всё будет хорошо. И Вы, не вдаваясь в подробности, с готовностью ставите на предложенных договорах свою подпись, нисколько не задумываясь, что договор никто специально для Вас не разрабатывал, а значит и не учитывал особенности именно Вашей сделки. Они работают для Вас, только вот риск при этом несёте Вы, а поэтому и защитить себя от него должны сами.

Атморская Оксана Леонидовна

Директор юридического агентства «Assento»

Информация предоставлена http://www.54.berdsk.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=192