ReState: недвижимость и консалтинг
на главную карта сайта отправить письмо
НОВОЕ НА САЙТЕ

Рассмотрение споров в третейском суде

ООО «Бизнес и правовые технологии» — услуги в области корпоративного права

Услуга ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПЕРЕГОВОРЫ Предложение о сертификации по стандарту ИСО

Как стать медиатором? Обучение на конфликтолога-медиатора

Форум-2011 «Будущее медиации в России и Казахстане»

От слов — к делу
Информация о СРО медиаторов

МЕДИАЦИЯ В БИЗНЕСЕ И ЧАСТНОЙ ЖИЗНИ

Профессиональное посредничество в сделках купли-продажи бизнеса

Интервью журналисту газеты «Ведомости Новосибирского Законодательного Собрания Новосибирской области» заместителя председателя Арбитражного суда Новосибирской области Елены Козловой. Медиатор Вас рассудит

КОНСАЛТИНГОВЫЕ УСЛУГИ:
Отчуждение доли в уставном капитале юридического лица третьим лицам
Сопровождение договорной работы




Читать restatru в Твиттере

ПОПУЛЯРНЫЕ СТРАНИЦЫ

Зачем мне нужен коучинг? Узнайте ответ здесь

В разделе СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ:
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Участие юриста при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости

В разделе ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЛИ:
Оформление дачных участков Правовое сопровождение раздела земельных участков, выдела земельной доли

В разделе СТАТЬИ:
Что нужно знать при покупке земельного участка
Вредные советы: как заключить договор поставки

В разделе НАЛОГИ: А была ли действительная выгода?

В разделе СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:
Вывод из жилого фонда

Защита прав заемщиков

В разделе МЕДИАЦИЯ:
Цивилизованное разрешение корпоративных споров

Компания «Рестэйт» — юридические услуги в Новосибирске
Консультация юриста онлайн
Юридическое сопровождение бизнеса для иногородних компаний, подробнее об услуге здесь: управление недвижимостью в Новосибирске







Правила использования сайта

статьи

ЗА ЧТО ОТВЕЧАЕТ ПОСРЕДНИК?

И так, Вы наконец-то собрались продать / купить квартиру. Первое, что делает обычный человек, берёт в руки газету и изучает рекламные предложения. Купля-продажа недвижимости шаг очень серьёзный и поэтому, естественно, не последнюю роль в выборе посредника (агентства недвижимости) для многих играют советы друзей, родственников и коллег по работе. Первая встреча с риэлтером, как правило, оставляет приятное впечатление. Это и неудивительно, ведь Ваше общение (в случае, если в будущем сделка состоится) позволит заработать агентству деньги. Определить профессионализм доброжелательного человека, который готов решить Вашу проблему - при первой встрече невозможно, тем более, что техническим процессом оформления сделки с недвижимостью владеет отлично, практически каждый риэлтер. То есть, какие документы необходимы для совершения купли-продажи недвижимого имущества и как они выглядят - знают все. Также каждый риэлтер знает - где и как выдаются различные разрешения и справки, без которых оформление перехода прав собственности невозможно. Так почему же (к сожалению, довольно часто) общение с милым, доброжелательным, а самое главное с грамотным риэлтером, заканчивается походом к врачу?

Ответ на этот вопрос прост: потому, что риэлтер, разбирающийся в технической стороне сделки (владея процессом её оформления), не обладает достаточными юридическими знаниями, а покупатель и продавец, находясь практически в коматозном состоянии (в силу значительности суммы сделки) в момент подписания документов не в силах адекватно реагировать на происходящее и тем более, вникать в текст предлагаемых договоров.

Выход из данной ситуации достаточно прост – Вы избавите себя от возможности приобрести в будущем серьёзные проблемы, если с самого начала подключите к оформлению сделки юриста. Разумеется, лучше, если это будет Ваш юрист, то есть человек, который не связан трудовыми отношениями с агентством недвижимости и будет отстаивать именно Ваши интересы. Особенно об участии юриста в сделке следует задуматься покупателям недвижимости, так как нежелательные последствия, чаще, как правило – возникают именно у них. Это объясняется достаточно просто:

- во-первых, в соответствии с законодательством Российской Федерации, покупатель становится собственником недвижимости только после государственной регистрации сделки, а передача денег - стоимости недвижимости (по сложившейся практике, в частности в Бердске) происходит до момента подачи документов на регистрацию. Таким образом, риск покупателя несравним с риском продавца, который до внесения записи в Единый государственный реестр остаётся собственником квартиры;

- во-вторых, «криво» составленный предварительный договор купли-продажи и юридическая неграмотность всех участников сделки (включая риэлтера) может сделать мечту о квартире неосуществимой, так как Гражданский кодекс РФ чётко устанавливает свободу договора и, вопреки уверениям риэлтера, принудить продавца в будущем заключить сделку (даже через суд) удаётся далеко не всегда;

- в-третьих, так называемый «задаток» не является гарантией успеха мероприятия и вводит, как правило (благодаря неправильному правовому толкованию) стороны в заблуждение относительно их прав и обязанностей и, как следствие, становится зачастую причиной судебных разбирательств;

- в-четвёртых, установление нереальных сроков (зачастую менее установленных законом на ту или иную операцию) совершения сделки, приводит к взысканиям штрафных санкций, которые с лёгкой руки риэлтеров устанавливаются в предварительных договорах весьма существенными. Подписывая договор под заверения риэлтера, что всё будет хорошо, и все успеют всё подготовить и, желая как можно скорее стать обладателем квартиры - покупатель часто упускает этот момент из вида.

Перечисленные моменты являются существенными, но не единственными. В реальности мелочей, которые могут осложнить Вашу жизнь гораздо больше. Как было сказано выше, покупатель рискует сильнее, но и у продавца при совершении сделки может возникнуть достаточно много проблем. Все нюансы перечислить невозможно. При свой кажущейся «одинаковости» - все сделки разные. Объединяет их, пожалуй, только субъектный состав – стороны сделки (договора): «Продавец» и «Покупатель», а также отсутствие в договоре такой стороны как «Посредник».

Так за что же отвечает Посредник? Ответ очевиден – уж точно не за возникновение проблем и тем более не за отказ покупателя купить или продавца продать своё имущество. К сожалению, осознание данного, и к продавцу, и к покупателю приходит слишком поздно. Недовольная сторона (покупатель/продавец) обращается в агентство недвижимости и к своему большому удивлению наблюдает превращение милого приветливого риэлтера, который гарантировал совершение сделки без сучка и задоринки, в сухого, а порой и грубого человека. Скандалы и выяснения отношений, как правило, ни к чему не приводят. Агентство апеллирует к договору, в котором Вам обещали лишь подобрать вариант квартиры и оформить сделку. Дальнейшее развитие событий происходит по различным схемам. Но, как правило, после понимания того, что осталась один на один со своей проблемой - рано или поздно, недовольная сторона обращается к юристу. К сожалению, часто бывает слишком поздно.

Летом за консультацией обратилась семейная пара. Преамбула дела такова: обратившись в агентство недвижимости с просьбой подыскать им трёхкомнатную квартиру покупатели сразу поставили риэлтера в известность о том, что для покупки квартиры будет оформляться ипотечный кредит. Квартира была найдена быстро, риэлтер (как было отмечено – милая женщина), предложила сторонам подписать предварительный договор. Покупатели передали часть стоимости квартиры (так называемый «задаток»). Срок для совершения основной сделки в предварительном договоре установили с учётом пожеланий продавца, вписав в пункт «штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства» - 1 % от стоимости сделки за каждый день просрочки. Риэлтер заверил, что успеет подготовить пакет документов для оформления сделки в юстиции к положенному сроку, она уже не раз оформляла сделки через ипотеку. К положенному сроку документы подготовлены не были. Просрочка составила 4 дня, в денежном эквиваленте это стоило покупателям 100 000 рублей. Таким образом, стоимость квартиры увеличилась на значительную сумму, при неполучении которой продавец отказывался от сделки. Покупателям пришлось обойтись в дальнейшем без запланированного ремонта и выплатить эту сумму, так как время шло, кредит был уже оформлен, а на поиски новой квартиры не было времени, да и постоянно растущие цены ставили под сомнение успех нового поиска. Вознаграждение агентства недвижимости составило 3% от сделки – 75 000 рублей. Разумеется, указанная сумма была взята с покупателя без всякого смущения. Через некоторое время покупателям из управляющей компании принесли предупреждение об имеющемся долге за коммунальные услуги, который составил около 20 000 рублей. Покупатели естественно обратились в агентство. Но милая женщина, которая оформляла им сделку - разговаривать с ними почему-то не захотела. А директор агентства им в весьма грубой форме объяснил, что теперь это их проблема. После этого покупатели и обратились к юристу. На консультации были представлены только копии предварительного договора и договора об оказании услуг агентства (подлинники этих договоров риэлтер забрала при подписании основного договора). Из представленных документов следовало, что агентство недвижимости берёт на себя обязательство поиска и показа квартир, подготовку технических документов (БТИ) и непосредственно оформление сделки в юстиции. То есть, свои обязательства по договору агентство выполнило – покупатели стали собственниками квартиры. Подтвердить факт получения агентством 75 000 рублей покупатели не могут, так как не потребовали при передаче денег какого либо платёжного документа. Таким образом, к агентству претензии предъявлять бесполезно. Продавец после совершения сделки из города успешно уехал и, разумеется, про свой долг никогда больше не вспомнит. Объявлять всесоюзный розыск и решать проблему в другом городе в судебном порядке обойдётся дороже, чем просто оплатить коммуналку, что в итоге и пришлось сделать покупателям. Вот так обратившись к опытным риэлтерам - люди купили квартиру на 120 000 рублей дороже, чем планировали, да ещё и получили обострение гипертонической болезни, что привело к дополнительным затратам на медицинскую помощь и лекарственные препараты. Самое ужасное в этой ситуации то, что за получение таких, прямо скажем не маленьких проблем, покупатели заплатили риэлтерам весьма ощутимую сумму. На вопрос: «Почему же Вы не проконсультировались до совершения сделки?». Ответ был прост (и так узнаваем): «Да потому, что при общении с очень доброжелательным риэлтером, у нас даже сомнений не возникло, что всё будет хорошо». И это только один пример из реальной практики, а их можно привести массу.

Автор статьи не ставит цель опорочить риэлтеров. Целью статьи является предостережение потенциальных продавцов и покупателей от совершения ими ошибок. Хочется отметить, что в нашем городе есть агентства недвижимости, имеющие богатый опыт и прекрасную репутацию, услуги, которых востребованы, и однажды воспользовавшись их услугами - Вы рекомендуете их своим родственникам и друзьям. Они прекрасно справляются со своими обязанностями: подбирают варианты квартир, избавляют клиентов от хождения по различным инстанциям, ведут Вас в Федеральную регистрационную службу (юстицию) для проведения государственной регистрации сделки, всё это на юридическом языке называется - возмездное оказание услуг. Разумеется, они также как и продавец с покупателем заинтересованы в совершении сделки, так как, являясь посредником, в случае совершения сделки зарабатывают % от стоимости квартиры. Они также как и продавец с покупателем не хотят никаких осложнений в виде возникших проблем. Они работают по чётко отлаженной схеме, предлагая Вам для подписания, бланки типовых договоров, вписав в них ручкой только Вашу фамилию, уверяя, что всё будет хорошо. И Вы, не вдаваясь в подробности, с готовностью ставите на предложенных договорах свою подпись, нисколько не задумываясь, что договор никто специально для Вас не разрабатывал, а значит и не учитывал особенности именно Вашей сделки. Они работают для Вас, только вот риск при этом несёте Вы, а поэтому и защитить себя от него должны сами.

Атморская Оксана Леонидовна

Директор юридического агентства «Assento»

Информация предоставлена http://www.54.berdsk.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=192

найти

заказать услугу

вакансии

вопросы-ответы

11.02.2019 Должник не платит долг, отреагировал на претензию, предлагает заключить мировое соглашение по рассрочке долга. Что делать, если мы заключим мировое соглашение, а долг не будет выплачиваться по рассрочке?

09.02.2019 Как заставить СНТ перенести на свой участок опоры электропередач, которые находятся на моем участке?

09.02.2019 Не исполняются обязательства по оплате за оборудование по государственному контракту. Нужно ли предъявлять претензию перед судом?

01.02.2019 Как быть, если в постановлении о предоставлении земельного участка не указана площадь участка и номер участка?

Все вопросы-ответы

Задать вопрос

тема

Ваше имя

Ваш email

Вопрос

630099, г. Новосибирск, ул.Фрунзе, 80, офис 218, т/ф (383) 200-41-30
Контакты

© 2006 Компания «Рестэйт»
Недвижимость и консалтинг, Новосибирск
Все права защищены

Developed by NooLab