статьи

Оформление прав граждан на недвижимость в упрощенном порядке и проблемы дачной амнистии

30 июня 2006 г. был принят Федеральный закон № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (более известный как Закон "О дачной амнистии") . Он вступил в силу с 1 сентября 2006 г.

Данный закон был призван облегчить процедуру регистрации прав граждан на принадлежащие им, но не оформленные надлежащим образом объекты недвижимости (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства) и сделок с данными объектами. Предполагалось, что реализация "дачной амнистии" позволит 40 млн. российских граждан в кратчайшие сроки узаконить свои права на возведенные на земельных участках постройки, вовлечет в гражданский оборот легализованные объекты недвижимого имущества, повысит доходную часть местных бюджетов за счет роста имущества физических лиц.

Правовые положения Закона "О дачной амнистии" установили упрощенный порядок оформления и регистрации прав в отношении ряда объектов недвижимого имущества, являющихся предметом регулирования Закона.

К числу таких объектов недвижимости ст. 3 Закона отнесла:

- земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства;

- создаваемые или созданные на указанных земельных участках объекты недвижимого имущества.

В Законе речь идет о земельных участках, предоставленных гражданам на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. На земельные участки, предоставленные в аренду или безвозмездное срочное пользование, правовые нормы Закона не распространяются.

Суть упрощенного порядка оформления и регистрации прав граждан на недвижимое имущество заключается в том, что: государственная регистрация права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, осуществляется без решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность (ст. 7 Закона); признание имущественных прав граждан на земельные участки в пределах границ садоводческих или дачных некоммерческих объединений осуществляется не в судебном, а в административном порядке; определены случаи, в которых от правообладателя не требуется представления кадастрового плана земельного участка (ранее предоставление кадастрового плана было обязательным, кроме случаев, когда он уже предоставлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов) (ст. 3 Закона); в соответствии со ст. 9 Закона до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта; до 1 марта 2010 г. продлен срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений (ст. 8 Закона); в соответствии с Законом "О дачной амнистии" снижена государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на объекты недвижимого имущества, являющие предметом регулирования Закона (ст.6 Закона).

С точки зрения процедуры государственной регистрации особенных изменений режим "дачной амнистии" не внес . Государственная регистрация имущественных прав, как и прежде, осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного лица, имеющего нотариально удостоверенную доверенность. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы, документы, содержащие описание объекта недвижимости, документы об оплате госпошлины за регистрацию.

Для регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, необходимы следующие документы:

1. Правоустанавливающий (правоудостоверяющий) документ на земельный участок, в т.ч.:

акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) ; иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

2. Кадастровый план земельного участка.

Необходимо учитывать, что согласно п.2 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предоставление кадастрового плана не требуется в случае, если:

а) указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если предоставлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен

в пределах границ указанного земельного участка;

б) если для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство либо если указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

3. Документ об оплате госпошлины.

4. Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Регистрация права собственности граждан на определенные в Законе создаваемые или созданные объекты недвижимости осуществляется на основании документов, подтверждающих создание таких объектов недвижимого имущества; документов, содержащих описание объектов, а также правоустанавливающих документов на земельные участки, связанные с данными объектами недвижимости.

Документом, подтверждающим факт создания жилого дома, является технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства . В отношении гаража, дачных и садовых строений гражданами предоставляется декларация об объекте недвижимого имущества.

Ст.4 Закона "О дачной амнистии" устанавливает особенности предоставления в собственность и гражданского оборота садовых, огородных и дачных земельных участков.

Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление такого земельного участка в собственность гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

Если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

удостоверенную правлением некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Таким образом, заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения может быть представлено только в отношении тех земельных участков, которые находятся на территории данного некоммерческого объединения, а также если такое объединение зарегистрировано в качестве юридического лица по российскому законодательству.

Предоставление некоммерческому объединению в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. К заявлению прилагаются:

описание местоположения границ земельного участка, подготовленное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением;

удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;

учредительные документы садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (нотариально заверенные копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени данного некоммерческого объединения, или выписка из решения общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных), в соответствии с которым заявитель был уполномочен на подачу указанного заявления.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок (ранее - в течение 1 месяца) с даты получения заявления и необходимых документов обязаны принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении.

Отдельного рассмотрения требует вопрос о достоинствах и недостатках Федерального закона № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (Закон "О дачной амнистии").

К числу основных достоинств Закона "О дачной амнистии" необходимо отнести предусмотренную его нормами возможность проведения кадастрового учета земельных участков при расхождении данных о площади земельного участка по правоустанавливающим документам и документам о межевании участка (ст.5.); возможность регистрации права собственности граждан на земельные участки, выступающие предметом регулирования настоящего Закона, без решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность (ст.7); возможность установления государственными органами субъектов Российской Федерации максимальных расценок на проведение землеустроительных работ (ст. 11).

Согласно ст.5 Закона "О дачной амнистии" в случае, если для проведения кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

Однако в этом случае содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка не должна превышать указанную в правоустанавливающем документе площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Если фактическая площадь земельного участка увеличилась больше, чем установлено органами местного самоуправления, т.е. величина превышения площади может являться самостоятельным земельным участком, то право собственности на эту площадь регистрируется на основании вступившего в законную силу решения суда.

Перспективный характер носит норма п. 4 ст.7 Закона "О дачной амнистии" о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками на право собственности без решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан. Правовые предписания данной статьи распространяются также на случаи, когда в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Позитивной оценки заслуживает предусмотренная Законом возможность установления государственными органами субъектов Российской Федерации максимальных расценок на проведение землеустроительных работ. Ст. 11 Закона "О дачной амнистии" предусматривает, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года. К сожалению, диспозитивный характер данной нормы не повлиял на регулирование тарифов землеустроительных работ, осуществляемых, как правило, коммерческими организациями . Поэтому стоимость межевания земельных участков, как правило, не снизилась.

Можно отметить и ряд недостатков Закона.

Так, предусмотренную п.4 ст.3 Закона возможность регистрации права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства на основании технического паспорта (без получения разрешения органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию) было бы целесообразно продлить еще на несколько лет (например, до 2015 г.).

Существующая динамика оформления и регистрации гражданами права собственности на недвижимость в порядке "дачной амнистии" и недоукомплектованность уполномоченных государственных органов кадрами не позволяет гражданам в установленные законом сроки оформить и зарегистрировать свои права.

Не проработанной в Законе "О дачной амнистии" осталась и проблема регистрации прав на незавершенные садовые, дачные дома, индивидуальные гаражи, строения и сооружения вспомогательного использования. П.9 ст.3 Закона, определяющий особенности регистрации права собственности на созданные или создаваемые объекты недвижимого имущества, не предусмотрел возможность регистрации прав на незавершенные строительством садовые, дачные дома, индивидуальные гаражи, строения и сооружения вспомогательного использования . Таким образом, из сферы правового регулирования Закона не вполне обоснованно были исключены все указанные объекты недвижимого имущества и их владельцы.

Следует отметить, что установленные Законом "О дачной амнистии" правовые предписания в ряде случаев так и не были реализованы или же натолкнулись на особенности отечественной правоприменительной практики.

Во-первых, большинство граждан, желающих зарегистрировать свои имущественные права на землю, отпугнули длинные очереди в кадастровых земельных палатах и регистрирующих органах. Во многих случаях граждане затрачивают неимоверные усилия только для того, чтобы узнать, какие документы необходимы для оформления прав на недвижимость. Всего этого можно было бы избежать, вывесив в приемных перечни и установленные формы необходимых документов, а также увеличив количество "окошек", работающих на прием. В то же время, по данным уполномоченных государственных органов, эти очереди вызваны отсутствием необходимого числа сотрудников для работы с гражданами. Тогда получается, что "дачная амнистия" оказалась не обеспечена соответствующими штатами специалистов и организационно не подготовлена.

Во-вторых, имеет место практика истребования органами кадастрового учета и регистрирующими органами дополнительных документов, не предусмотренных законом "О дачной амнистии". Чиновники субъективно и нередко не в пользу заинтересованных граждан толкуют положения комментируемого Закона.

В-третьих, при регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные им для ведения личного подсобного хозяйства, возникают сложности, вызванные отсутствием записей в похозяйственных книгах о наличии у граждан прав на земельные участки.

В-четвертых, регистрирующие органы необоснованно отказывают заявителям в государственной регистрации права собственности на земельный участок, если в акте о предоставлении земельного участка не было указано право, на котором предоставлен участок.

Наконец, несмотря на снижение государственной пошлины за регистрацию права собственности граждан с 500 до 100 рублей, данная составляющая режима "дачной амнистии" существенно не снизила общей стоимости оформления земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, и возведенных на таких участках строений. Это обстоятельство связано с тем, что работы по межеванию земли осуществляются, как правило, коммерческими организациями, которые самостоятельно определяют стоимость оказываемых населению услуг и в ряде случаев выступают монополистами на рынке. А без межевания невозможна постановка земельного участка на кадастровый учет, что, в свою очередь, исключает возможность распоряжения таким участком.

Думается, что стимулировать процесс оформления и регистрации гражданами своих земельных участков и связанных с ними строений могло бы скорейшее формирование единой общегосударственной системы оформления прав и регистрации сделок с землей и другими объектами недвижимого имущества.

В целях снижения стоимости оформления гражданами своих прав на недвижимое имущество в Федеральном законе "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" можно было бы предусмотреть императивную норму о государственном регулировании тарифов землеустроительных работ, осуществляемых в рамках реализации Закона "О дачной амнистии", а сами тарифы конкретизировать в соответствующем Постановлении Правительства Российской Федерации.

Красинский Владислав Вячеславович, кандидат юридических наук

zemkadastr.com/z01.html