статьи

Постройка без права на ошибку

В соответствии с нормами ст. 222 ГК РФ самовольная постройка - это плохо, но поправимо для всех, кроме арендаторов земельных участков. К сожалению, судебная практика дает основание утверждать, что легализация самовольных построек вряд ли примет адекватные материально-правовые и процессуальные формы. Чем же самовольная постройка арендатора земельного участка хуже самовольной постройки любого другого землепользователя?

Недавно в "эж-ЮРИСТ" (№2 за 2008 год, с.6) было опубликовано Определение ВАС РФ от 12.12.2007 №16879/07, которым застройщику - арендатору земельного участка отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение. Редакция газеты обоснованно сделала обобщение: на основании статьи ст. 222 ГК РФ суды считают, что признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если она осуществлена на арендованном земельном участке.

Беззащитные арендаторы

Обозначенная тенденция сформировалась в судебной практике после внесения в 2006 году поправок в ст. 222 ГК РФ (ФЗ " О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 № 93-ФЗ//СЗ РФ.2006.№27.С.2881. В отличие от многих других нововведений закона о "дачной амнистии" новая редакция ст. 222 ГК РФ не имеет каких-либо ограничений, в том числе по кругу лиц, она в равной степени касается и гражданина, владеющего незаконно построенным жилым домом, и коммерческой организации, допустившей нарушение закона при строительстве магазина на арендуемом земельном участке). Потеряв доступ к правосудию, арендаторы земельных участков, как правило не имеют иных возможностей легализовать свое незаконное строительство.

Проблема арендаторов земельных участков коренится не в новом содержании ст. 222 ГК РФ, а в распространенном среди владельцев недвижимости, чиновников, судей и других юристов искаженном понимании ст. 222 ГК РФ. В настоящее время можно наблюдать следующую ситуацию: на неверное понимание статьи в прежней ее редакции густым слоем накладывается далекое от истины понимание существа тех изменений, которые произошли в 2006 году. Почему арендаторы земельных участков прежде могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке, а теперь оказались лишенными такой возможности? Отчего такое исключительное отношение к ним? Надо полагать, что логика такова:

· утратил силу абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Данная норма не могла помочь арендатору, поскольку земельный участок ему все же принадлежит, пускай на договорной основе, но не на вещном праве;

· в существующем виде п.3 ст.222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Казалось бы, распространенное теперь толкование ст.222 ГК РФ безупречно и в полной мере соответствует ее содержанию. Арендаторы земельных участков не названы среди лиц, способных приобретать право собственности на самовольные постройки в судебном порядке. Установив, что судебный порядок приобретения прав арендаторам недоступен, мы должны были бы указать им иной путь: устранение допущенных при строительстве нарушений (в том числе получение разрешений на строительство), получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и в конечном итоге регистрация права собственности на постройку.

Путь к праву собственности закрыт

Сложившаяся судебная практика не представляла бы для арендаторов земельных участков - застройщиков никакой угрозы их имущественным интересам. В ее основе находятся простые истины: суду не следует выполнять функции органов исполнительной власти, судопроизводство не должно конкурировать с административной правоприменительной практикой, а судебным решением нельзя подменять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если нет гражданско-правового спора, никто не претендует на постройку, осуществленную арендатором земельного участка, тогда зачем обращаться в суд с иском о признании права собственности на эту постройку?

Однако проблема в том и заключается, что, получив отказ в судебном признании прав, арендаторы земельных участков не находят других путей к своему праву собственности на осуществленные ими постройки. Уполномоченные органы исполнительной власти, за редким исключением, не хотят решать проблемы самовольного строительства, ошибочно полагая, что всякое нарушение закона, допущенное в ходе строительства, должно стать предметом судебного разбирательства.

Текст ст. 222 ГК РФ специалисты читают по-разному. По мнению одних, право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за арендатором земельного участка (здесь они ставят точку). По мнению других, данное право не может быть признано судом за арендатором земельного участка, что не мешает арендатору-застройщику обратиться в уполномоченные органы исполнительной власти и, устранив нарушения земельного и/или градостроительного законодательства, претерпев санкции за допущенные правонарушения, все-таки приобрести заветное право. Для того, чтобы второй вариант прочтения оказался возможным, необходимо ответить на ряд вопросов.

Почему утратил силу абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ? Потому что он противоречил здравому смыслу, теории и процессуальному законодательству: законодатель требовал, чтобы лица, достигшие согласия о судьбе земельного участка и постройки, еще раз подтвердили свои намерения в суде. Имели место как бы иск, как бы спор, как бы истец и ответчик… как бы судебное разбирательство. Абзац 1 п.3 ст.222 ГК РФ следовало отменить намного раньше, более того, было бы лучше, если бы он вообще никогда не существовал.

Вне сферы закона

Предметом регулирования со стороны норм п.3 ст.222 ГК РФ в действующей редакции являются отношения, участники которых находятся в состоянии гражданско-правового спора, когда существует притязание на одну и ту же постройку, и застройщик, не имеющий прав на земельный участок.

Речь идет о ситуации, когда ни один из участников спора не имеет оснований без обращения в суд приобрести права на постройку: застройщик лишен возможности приобрести эти права потому, что не имеет прав на земельный участок; владелец земельного участка - потому, что не он осуществлял постройку. Судебное решение в таком случае необходимо владельцу земельного участка как юридический факт, только с которым и можно будет связать возникновение права собственности на постройку вопреки воле самовольного застройщика.

Типичная ситуация: арендатор земельного участка, имея на то право по договору аренды, осуществил постройку с нарушением градостроительного законодательства, например, построил здание без предварительного разрешения на строительство. Другая, не менее типичная ситуация: постройку с нарушением земельного или градостроительного законодательства осуществил на земельном участке собственник участка. Подобные ситуации находятся вне сферы действия норм п.3 ст.222 ГК РФ. Роль обладателя прав на земельный участок и роль застройщика должны играть разные лица, и между ними должен существовать спор. На чем основано такое понимание данной статьи?

Во-первых, когда говорят о признании права собственности в суде, подразумевают исковое производство, то есть утверждают о существовании спора. Вот позиция ВС РФ по обозначенному вопросу: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства" (см.: Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2005 года//Бюллетень ВС РФ.2005.№10.С.23).

Со своей стороны Президиум ВАС РФ, рассматривая конкретное дело о самовольном строительстве, пришел к следующему выводу: "По существу товариществом заявлено требование о признании права собственности на возведенный гараж, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта"(Постановление от 03.09.2002 №4544/02//Вестник ВАС РФ.2002.№12).

Во-вторых, нормой п.3 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу понесенные расходы на ее возведение. Данная норма недвусмысленно указывает на существование по меньшей мере двух лиц, интересы которых связаны с постройкой: владелец земельного участка и самовольный застройщик.

Ошибка не в норме, а в толковании

Означает ли вышеизложенное, что нормами ст.222 ГК РФ исчерпывается правовая основа легализации самовольного строительства? Изначально правила данной статьи стали ошибочно восприниматься, как универсальные нормы, содержащие общие для всех ситуаций решения проблем самовольного строительства. Возникли такие стереотипы восприятия ст.222 ГК РФ:

· если в процессе строительства допущено нарушение земельного или градостроительного законодательства, то обращение в суд неизбежно;

· только суду позволено решить проблему, связанную с фактом самовольного строительства (причем абсолютно любую);

· если суд не может решить какой-либо вопрос, то никому не дозволено его решать.

По инерции ошибки допускаются и теперь. Но утрата силы абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ должна скорректировать понимание сути этой статьи. Решения большей части проблем, поставленных многочисленными фактами самовольного строительства, находились, и теперь находятся за пределами ст.222 ГК РФ. Не нужно искать ответ на все вопросы легализации самовольного строительства в п.3 ст.222 ГК РФ.

Законодателю и уполномоченным органам исполнительной власти уже давно следовало задуматься над тем, каким образом в административном порядке можно осуществлять легализацию самовольного строительства. Земельное и градостроительное законодательство должно быть дополнено правилами, описывающими условия и процедуры изменения целевого назначения земельного участка, выдачи разрешения на строительство и т.п. в ситуации, когда строительство начато или уже завершено. Это не признание права в административном порядке, а устранение застройщиком допущенных нарушений, препятствующих обычному первоначальному правоприобретению.

Заметим, что земельное и градостроительное законодательство не содержало и не содержит норм, запрещающих такую административную практику. Законодатель попросту молчит, провоцируя многих на безосновательное обращение в суд, но при этом давая некоторым возможность решать проблему самовольного строительства в порядке административной процедуры, не перекладывая ее решение на хрупкие, но весьма занятые плечи Фемиды.

Можно рекомендовать высшим судебным инстанциям выступить с законодательной инициативой или посоветовать, кому следует проявить такую инициативу, и добиться решения проблемы самовольного строительства в земельном и градостроительном законодательстве, а до тех пор быть более снисходительными к арендаторам земельных участков. Долгие годы иски арендаторов повсеместно рассматривали и удовлетворяли без достаточных оснований. Да, сложившаяся судебная практика соответствует букве закона. Но, как известно, что по форме правильно, по существу бывает издевательством…

Автор статьи Д.В. Пятков

Журнал "эж-ЮРИСТ" № 6 за 2008 год, с. 11