статьи

Обзор изменений земельного законодательства Российской Федерации в 2007 году

В 2007 году были приняты федеральные законы, которые корректируют отношения в области прав на земельные участки. О тех изменениях и дополнениях, которые непосредственно затрагивают процесс государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, рассказывает заместитель начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Росрегистрации по СПб и ЛО Алла Киселева.

В настоящее время вступил в силу в полном объеме Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом РФ" (далее - Закон от 26.06.2007 г. №118-ФЗ). Он предусматривает поправки в обширный перечень законодательных актов.

Так, пункт 1 статьи 39 Закона РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 "Об образовании" с изменениями, внесенными Законом от 26.06.2007 г. №118-ФЗ, теперь действует в следующей редакции: за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения).

Исключено указание на возможность закрепления земли. При этом участки закрепляются за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в порядке, установленном законодательством РФ. В ранее действовавшей редакции участки предоставлялись в бессрочное бесплатное пользование.

Следует предположить, что в данном случае законодатель отсылает к положениям земельного законодательства РФ, в частности ст. 20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Внесены изменения в части первую и вторую Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В ныне действующей редакции п. 1 ст. 264 ГК РФ изложен так: "Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством".

Прежде статья содержала указание на возможность предоставления участков и находящейся на них недвижимости их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Согласно п. 3 ст. 263 ГК РФ в редакции Закона от 26.06.2007 г. №118-ФЗ владелец участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Ранее диспозиция была изложена с возможностью предусмотренного иного не только в законе, но и в договоре.

Статья 267 ГК РФ в настоящее время не предусматривает возможности распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, за исключением случая перехода права на участок по наследству. В предыдущей редакции данной нормы владелец участка имел право передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Признан утратившим силу п. 2 ст. 268 ГК РФ, который предусматривал возможность приобретения права постоянного пользования земельным участком собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. А именно в ранее действовавшей редакции п. 1 ст. 271 ГК РФ если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или из договора не вытекало иное, собственник здания или сооружения имел право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество, - абз. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ, который Законом от 26.06.2007 г. №118-ФЗ был признан утратившим силу.

Законом от 26.06.2007 г. №118-ФЗ установлена передача в залог недвижимого имущества исключительно с участком, на котором расположен такой объект. Ранее было возможно передать в залог также часть такого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект либо право аренды части земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 г.

№102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Можно сделать вывод о том, что при передаче в ипотеку объекта недвижимости (здания, сооружения) сам участок, на котором находится этот объект, или принадлежащие залогодателю права аренды участка также подлежат передаче в ипотеку - для реализации требований законодательства РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке).

При этом, если на участке расположено несколько зданий или сооружений, возникает несколько вариантов исполнения указанного требования: выделение самостоятельного участка под конкретным зданием или сооружением и оформление прав на этот участок либо же передача в ипотеку цельного земельного участка.

Во втором случае следует иметь в виду то, что согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке (если договором об ипотеке не предусмотрено иное) при ипотеке участка право залога распространяется также на здания или сооружения залогодателя, находящиеся или строящиеся на этом участке.

Закон от 26.06.2007 г. №118-ФЗ устранил такое понятие, как часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, в ГК РФ изменения затронули п. 1 ст. 271, ст. 552, 652, 653 ГК РФ.

Статья 553 ГК РФ (Права на недвижимость при продаже земельного участка) признана утратившей силу.

Статья 273 ГК РФ в редакции Закона от 26.06.2007 г.

№118-ФЗ устанавливает практически императивное положение. Оно заключается в том, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю переходит право собственности на участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (в частности, п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Ранее норма указывала на то, что к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Внесены изменения и в положения ГК РФ, касающиеся выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Так, признан утратившим силу п. 5 ст. 279 ГК РФ, согласно которому выкуп части участка допускался не иначе как с согласия собственника.

Срок исковой давности при подаче заявления в суд о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлен в течение трех лет (ранее - два года) с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления (ст. 282 ГК РФ).

Закон от 26.06.2007 г. №118-ФЗ внес ряд изменений и дополнений в Закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Признан утратившим силу п. 2 ст. 15, который предусматривал, что при создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.

Признаны утратившими силу п. 3 и п. 5 ст. 13, которые предусматривали особенности предоставления гражданам земельных участков в таких объединениях. Ранее наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садового, огородного или дачного земельного участка являлось основанием для отказа в предоставлении участка в некоммерческих объединениях, если такое предоставление приводило к превышению установленных предельных норм предоставления участков или если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка.

Также п. 5 ст. 13 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан ранее предусматривал, что размер садового, огородного или дачного участка устанавливается органами местного самоуправления с учетом предельных норм предоставления участков для граждан отдельных категорий, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также субъектов РФ.

Уточнен вид права, на котором земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу - на праве собственности (абз. 2 п. 4 ст. 14 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).

Утратили силу ст. 29 и 30 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, положения которых были посвящены сделкам с садовыми, огородными и дачными участками, а также перечню прав садоводов, огородников и дачников на распоряжение ими.

Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности" (далее - Закон от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ) на сегодняшний день вступил в силу частично (ст. 1 вступает в силу с 01.01.2008 г., ст. 11 - с 01.01.2011 г.).

Этим законом, в частности, внесены изменения в ЗК РФ, закон от 25.10.2001 г. №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон о введении в действие), Закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Так, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривавший возможность арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, ныне действует с оговоркой "если иное не предусмотрено законом".

В статью 36 ЗК РФ, равно как и в ст. 2 Закона о введении в действие, внесены изменения, касающиеся порядка приватизации земельных участков.

Законом от 24.07.2007 г. №212-ФЗ также был изменен срок, в течение которого юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды участков или приобрести участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию - до 01.01.2010 г. (в ранее действовавшей редакции - до 01.01.2008 г.).

Также введено положение о сроке переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких участков или приобретения их в собственность (в соответствии с действующими правилами) до 01.01.2013 г. - по ценам, предусмотренным соответственно п. 1 и 2 ст. 2 Закона о введении в действие.

В Законе о приватизации изложен в новой редакции п. 7 ст. 28, содержавший порядок определения цены выкупаемого участка: в редакции Закона от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ упомянутая норма отсылает к порядку и условиям, предусмотренным земельным законодательством РФ.

Внесены существенные дополнения в Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, а именно: ст. 18 и 19 дополнены п. 5 и п. 3 соответственно. Ими устанавливается запрет государственным и муниципальным предприятиям и казенным предприятиям, которые являются арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на распоряжение такими участками.

Федеральным законом от 23.11.2007 г. №268-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки" (далее - Закон от 23.11.2007 г. №268-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, Закон о введении в действие.

Так, ст. 25.2 Закона о регистрации дополнена пунктом 7, содержащим порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на таком участке здание (строение) или сооружение.

В п. 3 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях (норма предполагает возможность государственной регистрации права собственности на садовые, огородные или дачные участки в порядке, предусмотренном ст. 25.2 Закона о регистрации) формулировка "граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования" заменена на "граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования".

Соответствующие изменения (с учетом ранее изложенных изменений в Закон о регистрации и Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях) были внесены в п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие.

Федеральным законом от 04.12.2007 г. №324-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон от 04.12.2007 г. № 324-ФЗ) - вступает в силу с 01.01.2008 г., за исключением ст. 2 и 6 - были внесены дополнения в Закон об ипотеке.

Так, п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке (статья посвящена видам имущества, которое может быть предметом ипотеки) дополнен абзацем, в соответствии с которым правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Кроме того, были дополнены ст. 20 (пунктом 21) и ст. 77 (пунктом 4) Закона об ипотеке, посвященные особенностям ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Законом от 20.08.2004 г. №117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Несмотря на заявленную цель данной статьи, нельзя не отметить тот факт, что 04.12.2007 г. был официально опубликован Закон от 29.11.2007 г. №278-ФЗ "О внесении изменений в статью 1 ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон от 29.11.2007 г. № 278-ФЗ). Он исключает товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан из области действия Закона о некоммерческих организациях.

Учитывая положения ст. 6 закона от 14.06.1994 г. № 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального собрания", Закон от 29.11.2007 г. № 278-ФЗ вступает в силу 14.12.2007 г. Таким образом, с этой даты документы для государственной регистрации товариществ собственников жилья, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан представляются в налоговые органы.

Источник новости: № 3 (487), 28.01.08 - 04.02.08, Вестник имущественного блока Администрации СПб