статьи

Если дом не сдали в срок.

Если повезёт

- До вступления в сил Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов» ФЗ-214 правовые взаимоотношения застройщика и инвестора регулировались по принципу инвестиционного договора, который нередко составлялся в произвольной форме. Однако договор инвестирования, прежде всего, предполагает вложение денежных средств с целью извлечения прибыли, тогда как граждане, финансирующие долевое строительство, как правило, не являются индивидуальными предпринимателями и имеют совершенно иную цель – приобрести квартиру для удовлетворения личных семейных нужд, иными словами, для собственного проживания. В соответствии с этим гражданин, заключивший инвестиционный договор, является лишь потребителем услуг, - комментирует Елена Хрячкова, руководитель юридической службы ЦАН.

Одно из самых серьёзных нарушений, допускаемых застройщиками в рамках инвестиционного договора, - это нарушение сроков выполнения работ.

- Согласно ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» инвестор вправе потребовать от застройщика точно обозначенной даты сдачи дома в эксплуатацию, а так же полного возмещения убытков, причинённых ему в связи с нарушением сроков сдачи дома. Так же предусмотрена неустойка за каждый день просрочки исполнения обязательств, которая определяется в размере 3% от цены договора. Инвестор вправе расторгнуть договор, однако по большей части ему это не выгодно, ведь вкладывая деньги в строительство, человек рассчитывает получить квартиру, к тому же инвестированные средства подвергнуты инфляционным рискам. При этом зачастую у инвестора не возникает прав требования на определённую квартиру, а лишь на те денежные средства, которые были внесены. В большинстве своём инвестиционные договоры не оговаривают конкретные параметры объекта, в результате чего в случае возникновения спора могут возникнуть трудности с его однозначным определением. В отличие, к примеру, от договора долевого строительства, где все обязательные параметры объекта обозначены очень точно (строительные номера, этаж/этажность и прочее). Инвестору, опять таки в отличие от участника долевого строительства, в суде ещё потребуется доказать, что ситуация, действительно, подпадает под Закон о защите прав потребителей. В качестве ещё одного варианта решения проблемы, инвесторы, объединившись в группу, могут потребовать от застройщика передачи им доли в праве на недостроенный объект. Такие случаи в Новосибирске были, к примеру, в отношении дома по Сибревкома, 7 (застройщик «РСК»), более известному как «Каменный цветок». Но тогда инвесторам приходится своими силами достраивать дом. В целом, на практике, чтобы отстоять свои права, будь то возмещение убытков или передача объекта в том виде, в котором он есть, инвестору приходится обращаться в суд, - отмечает Елена Хрячкова.

Дольщики защищены законом

С тех пор, кА был принят ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», договор долевого участия стал самой безопасной формой оформления правовых взаимоотношений дольщика и застройщика. Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику есть возможность потребовать от застройщика выплаты штрафных санкций, которые чётко прописаны.

- Как правило, в случае нарушения сроков сдачи дома, дольщик пишет застройщику претензию. В моей практике есть прецеденты, когда денежные средства и проценты за пользование ими на протяжении всего периода были выплачены участникам долевого строительства в полном объёме без судебных разбирательств. Если обоюдное согласие не достигнуто путём мирных переговоров, участнику долевого строительства ничего не остаётся, как обратиться с иском в суд. Во-первых, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то есть физическое лицо, неустойка уплачивается в двойном размере. Законом предусмотрена, и возможность дольщика расторгнуть договор в случае нарушения сроков строительства. В данном случае застройщик в течение двадцати рабочих дней обязан возвратить инвестору денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора, а так же уплатить проценты за пользование данной суммы, исходя из одной трёхсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств. Проценты за пользование начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата. Если в качестве дольщика выступает физическое лицо, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В качестве одного из способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств в соответствии со ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае банкротства компании Елена Хрячкова называет залог. По договору с момента государственной регистрации договора у дольщиков считается находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности либо аренды. Взыскание может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства. Соответственно, если стройка была заморожена или вовсе не начиналась, нужно обращаться с заявлением об установлении размеров требования в арбитражный суд. После признания должника банкротом и публичных торгов, на которых распродаётся имущество компании, дольщик может получить свою часть из этой выручки.

Ставка на безопасность

Основная схема, по которой застройщики осуществляли строительство жилых домов в Новосибирске, в период кризиса дала сбой. В большинстве случаев строительство велось за счёт привлечённых средств дольщиков, то есть до тех пор, пока несли деньги. Сегодня, когда спрос на рынке первичного жилья практически сошёл на нет, строительные компании столкнулись с нехваткой средств для достройки своих объектов.

В условиях кризиса, подчас даже стабильные застройщики приостанавливают строительство, и перед дольщиком возникает много вопросов: достроят ли объект? Как лучше поступить?

- Дольщикам, которым стало известно о том, что у компании нет средств на достройку дома, необходима консультация квалифицированного юриста. Потому что возможны разные пути решения проблемы. Грамотный специалист поможет составить претензию к застройщику, подсказать оптимальный вариант взаимодействия со строительной компанией. Консультация необходима и тем, кто только собирается вложить средства.

В ситуации, когда строительство половины объектов в городе заморожено, для потенциальных покупателей всё большую актуальность приобретает владение информацией по рынку первичного жилья. Причём, объективные данные невозможно получить от застройщика, который заинтересован сугубо в привлечении прибыли. В сегодняшних условиях консультация независимого специалиста по новостройкам необходима даже тем, кто покупает квартиру в доме с высокой степенью готовности.

Э. Викторова.

Ваш квартирный вопрос.