статьи

Где поселиться малому бизнесу?

Наиболее приемлемый путь для малого и среднего бизнеса - это аренда, замечает Александр Назаров, генеральный директор Риэлтерской Компании "БрокерКом" : "Аренда помещений, особенно небольших (10-50 кв.м.), наиболее интересна малому бизнесу, а также иногородним компаниям, которые хотят создать в Новосибирске представительство и посмотреть, как пойдет его работа. Еще один пласт арендаторов для таких помещений - дополнительные офисы крупных компаний, создающих филиалы в разных районах города". Вопрос о покупке помещения возникает уже на стадии, когда бизнес существует какое-то время и стабильно развивается. Приобретение помещения позволяет устранить расходы на аренду и сделать выгодное вложение средств. Но, по мнению Александра Назарова, лишь 25-30% коммерческой недвижимости покупается компаниями для личного пользования. остальные покупки делаются с целью сдачи помещений в аренду (около половины всех сделок) или дальнейшей перепродажи.

Поиски подходящего помещения могут продолжаться достаточно долго. Пути поиска зависят от потребностей и умений бизнесменов. В общем-то ничего не мешает самостоятельно познакомиться со специализированными изданиями и сайтами и через неделю-две иметь полное представление о рынке коммерческой недвижимости в городе. Обращение в агентство недвижимости - путь для тех, у кого нет времени заниматься изучением рынка. По словам Алексанлра Назарова, большую роль при поиске коммерческой недвижимости играют рекомендации знакомых. Участники рынка коммерческой недвижимости оперирует крупными суммами, которые не хотят афишировать, поэтому процент сделок "по знакомству", которые нигде не отмечаются, достаточно велик.

Основные требования, которые новосибирские компании предъявляют к торговой и офисной недвижимости - расположение на центральных улицах города и наличие парковки. Одна из особенностей географии нашего города в том, что все места, наиболее подходящие для офисов и магазинов, сосредоточены по линии метро. Центр перенасыщен бутиками, игровыми автоматами, салонами сотовых компаний и пр. Снять здесь помещение практически невозможно. Популярный некоторое время назад способ получения помещений в центре в аренду - предложение арендодателю более высокой арендной платы, чем та, которую он получает, - перестает работать. Помещения на первых этажах в проходимых местах заняты серьезными брендовыми компаниями, которые уже платят высокую арендную плату. "Город раздвигается вширь крайте неохотно", - отмечает Александр Назаров, - ведь стоит отойти на два-три квартала от центральных улиц, как проходимость падает в десятки раз. При этом цены на объекты на второстепенных магистралях растут вслед за центром, и , сняв здесь помещение, арендаторы съезжают через 6-10 месяцев, так как снимать здесь офис или магазин им невыгодно".

Других требований к характеристикам зданий, кроме парковки и расположения, новосибирские компании практически не предъявляют. Очень небольшой процент компаний ждет от помещения каких-то специфических характеристик. Здания, которые вводятся в экстплуатацию, соответствуют стандартным требованиям большинства арендаторов (отделка офисов и мест общего пользования, презентабельный фасад, холл и др.). Более того, если владелец делает хороший ремонт, арендатор начинает подозревать, что из-за ремонта будет повышена арендная плата или офис скоро планируют продать, и будет относиться к такому помещения настороженно. Если говорить о прогнозах, то спрос на аренду помещений вполне может быть удовлетворен в ближайшее время, так как скоро будут сданы в эксплуатацию несколько бизнес-центров классов A и B("Гринвич","Кронос","РосЕвроПлаза","Кобра","Манзеттен" и др.). Вот только помещения, которые предложат эти бизнес-центры, скорее всего, будут не по карману мелким арендаторам. Арендную плату, которую потребуют собственники (1000-1500 руб. за кв.м.), заплатить смогут далеко не все фирмы, поэтому голод на дешевые помещения останется. Спрос на покупку помещений, по мнению господина Назарова, удовлетворен не будет, поскольку бизнес-центры, которые строятся, не предполагают продажи помещений.

Ситуация на рынке торговой недвижимости во многом похожа. Через несколько лет город будет перенасыщен торговыми центрами, которые будут предлагать помещения для сдачи в аренду, в то время как найти помещение для мелкого и среднего бизнеса, концепции которого не вписываются в торговый комплекс, проще не станет. По подсчетам аналитиков "Сибакадемстройнедвижимость", уже сейчас торговые помещения с отдельным входом на первых этажах жилых зданий интересны 48% участников рынка, а помещения в ТЦ - только 17%.

Развитие новосибирского рынка недвижимости пока, если можно так выразиться, идет по пути глобализации. И, как и при любых глобальных явлениях, интересы рядовых участников - компаний малого и среднего бизнеса, большей половины участников рынка оказываются неучтены. Хотя, возможно, с принятием "Генерального плана развития Новосибирска" и введением новых градостроительных норм, а также в связи с развитием ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, ситуация изменится в лучшую сторону.

"Практика успеха" , Филипова Анна