ReState: недвижимость и консалтинг
на главную карта сайта отправить письмо
НОВОЕ НА САЙТЕ

Рассмотрение споров в третейском суде

ООО «Бизнес и правовые технологии» — услуги в области корпоративного права

Услуга ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПЕРЕГОВОРЫ Предложение о сертификации по стандарту ИСО

Как стать медиатором? Обучение на конфликтолога-медиатора

Форум-2011 «Будущее медиации в России и Казахстане»

От слов — к делу
Информация о СРО медиаторов

МЕДИАЦИЯ В БИЗНЕСЕ И ЧАСТНОЙ ЖИЗНИ

Профессиональное посредничество в сделках купли-продажи бизнеса

Интервью журналисту газеты «Ведомости Новосибирского Законодательного Собрания Новосибирской области» заместителя председателя Арбитражного суда Новосибирской области Елены Козловой. Медиатор Вас рассудит

КОНСАЛТИНГОВЫЕ УСЛУГИ:
Отчуждение доли в уставном капитале юридического лица третьим лицам
Сопровождение договорной работы




Читать restatru в Твиттере

ПОПУЛЯРНЫЕ СТРАНИЦЫ

Зачем мне нужен коучинг? Узнайте ответ здесь

В разделе СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ:
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Участие юриста при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости

В разделе ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЛИ:
Оформление дачных участков Правовое сопровождение раздела земельных участков, выдела земельной доли

В разделе СТАТЬИ:
Что нужно знать при покупке земельного участка
Вредные советы: как заключить договор поставки

В разделе НАЛОГИ: А была ли действительная выгода?

В разделе СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:
Вывод из жилого фонда

Защита прав заемщиков

В разделе МЕДИАЦИЯ:
Цивилизованное разрешение корпоративных споров

Компания «Рестэйт» — юридические услуги в Новосибирске
Консультация юриста онлайн
Юридическое сопровождение бизнеса для иногородних компаний, подробнее об услуге здесь: управление недвижимостью в Новосибирске







Правила использования сайта

ОЦЕНКА И ПЕРЕСМОТР РЕЗУЛЬТАТОВ

Оценка и пересмотр результатов   /  снижение кадастровой стоимости  

Государственная кадастровая оценка проводится на территории Российской Федерации с 1999 года. Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая для целей налогообложения. Согласно положениям Земельного и Налогового кодексов, кадастровая стоимость является налоговой базой для исчисления земельного налога. Кроме того, в отдельных случаях кадастровая стоимость применяется для установления арендной платы, а также определения цены выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, что обуславливает особую социальную значимость ее результатов.

В соответствии с законодательством Российской Федерации кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная на определенную календарную дату на основе принятых методик с использованием технологий массовой оценки. При этом согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, т.е. разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

Для проведения кадастровой оценки исполнитель осуществляет сбор и анализ необходимой, существенной для определения стоимости объектов недвижимости информации, изучает количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, получаемые из различных официальных источников, проводит анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость земельных участков и анализ рынка. Таким образом, определение кадастровой стоимости основывается на анализе рыночной информации об объектах недвижимости.

По сути, ,b>кадастровая стоимость объекта не что иное как его рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости. В рамках работ по государственной кадастровой оценке определяется кадастровая стоимость огромного количества объектов. К примеру, земельных участков в составе земель населенных пунктов подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Чувашской Республики более четырехсот семидесяти тысяч. Поэтому определить стоимость всех земельных участков путем определения их индивидуальной рыночной стоимости, учитывающей специфические особенности, например, такие как подтопление, размещение на склоне, конфигурация либо произведенные улучшения, и составить отчет на каждый объект просто невозможно. К тому же срок проведения работ по государственной кадастровой оценке ограничен законодательством, согласно требованиям которого, отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение оценки. При проведении работ по массовой оценке в соответствии с действующими методиками исполнитель работ обобщает объекты оценки и фактически оценивает класс объектов, при проведении же индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости. Таким образом, кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать.

Новым этапом в развитии нормативно-правового обеспечения кадастровой оценки стали изменения, введенные Федеральным законом от 22.07.2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения коснулись процесса организации работ, структуры и состава участников процесса кадастровой оценки, а также возможностей пересмотра ее результатов. Закон об оценочной деятельности был дополнен самостоятельной главой, посвященной кадастровой оценке, в которой впервые на законодательном уровне было определено понятие «кадастровая оценка»: «… под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости».

Законом также определено понятие кадастровой стоимости – стоимости, установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Внесенными Федеральным законом № 167-ФЗ изменениями существенно повышена роль саморегулируемых организаций оценщиков. Росреестр больше не осуществляет проверку отчетов об определении кадастровой стоимости. Указанные полномочия реализуются саморегулируемыми организациями оценщиков в рамках проведения экспертизы отчетов об оценке. С 1 января 2013 года государственная кадастровая оценка проводится по решению органа исполнительной власти субъекта или, в случаях, установленных законодательством субъекта, по решению органа местного самоуправления. Таким образом, на сегодняшний день участие государства в процессе государственной кадастровой оценки сведено к минимуму.

В соответствии с действующей редакцией Закона об оценке Росреестр наделен следующими полномочиями:

-формирование перечня объектов недвижимости для целей государственной кадастровой оценки (указанные полномочия осуществляет подведомственное Росреестру ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» через свои филиалы);

-создание на территории субъектов Российской Федерации комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

-ведение фонда данных государственной кадастровой оценки.

Процесс государственной кадастровой оценки можно условно разделить на этапы

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

3.Отбор исполнителя работ и заключение договора на проведение оценки

6.Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

7.Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости

ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра»

2.Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

8.Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Исполнитель СРО оценщиков

4.Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

5.Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлениях Росреестра

←РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ→

Арбитражный суд

На каждом из этапов совершаются юридически значимые действия, которые в последующем могут быть предметом обжалования.

В судебной практике можно выделить три предмета спора:

1. Оспаривание акта исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки;

2. Оспаривание отчета оценщика о государственной кадастровой оценке;

3. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Благодаря поправкам, внесенным в Закон об оценочной деятельности в 2010 году появилась возможность внесудебного пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в специально создаваемых при Управлениях Росреестра по субъектам комиссиях по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, в состав которых входят по одному представителю от Управления Росреестра по субъекту, органа кадастрового учета, исполнительного органа государственной власти субъекта и представителя Национального совета по оценочной деятельности. Указанная комиссия является постоянно действующей.

Деятельность Комиссий регламентирована Законом об оценке, а также Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок работы Комиссии).

Вместе с тем, законодатель четко определил, что положения Федерального закона №167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок (п.1 ст.5).

Таким образом, возможность внесудебного пересмотра результатов государственной кадастровой оценки существует только в отношении результатов кадастровой оценки, договоры на проведение которой были заключены после 26.09.2010.

На сегодняшний день в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды. В настоящее время на территории России проводится третий тур государственной кадастровой оценки.

Важно и то, что в Комиссии можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости не только земельных участков, но и объектов капитального строительства, оценка которых была проведена впервые.

Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости возможен по двум основаниям: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату проведения оценки.

С заявлением в Комиссию может обратиться не только собственник объекта недвижимости, но и любое заинтересованное лицо, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности. Это и граждане, и юридические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления, причем последние могут обратиться только в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности.

Если говорить о документах, прилагаемых к заявлению, то обязательными являются:

- кадастровый паспорт;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений);

- отчет об определении рыночной стоимости (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости). При этом, необходимо помнить, что отчет должен быть составлен по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости.

- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке рыночной стоимости (если рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). Соответственно, если этот порог не превышен предоставление экспертного заключения не требуется.

По желанию заявителя к заявлению могут быть приложены иные документы. В частности, если с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обращается лицо, не обладающее правом на объект недвижимости, то такому лицу необходимо приложить документы, подтверждающие, что результаты государственной кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности.

В случае если к заявлению не приложены перечисленные документы, оно не будет принято к рассмотрению Комиссией и будет возвращено заявителю без рассмотрения. Однако, в данном случае, заявитель не потеряет право на повторное обращение в Комиссию и сможет обратиться еще раз, приложив недостающие документы. Кроме того заявление не будет принято Комиссией к рассмотрению, если истек срок для подачи заявления (шесть месяцев с даты внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости), а также, если ранее кадастровая стоимость уже была установлена в размере рыночной (например, если заявитель уже обращался в Комиссию или она была установлена судебным актом).

Кроме того в Комиссии может быть оспорена кадастровая стоимость, определенная в соответствии со статьей 24.21 Закона об оценке филиалами ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по субъектам (далее - Кадастровая палата) в случае, когда в период между датой проведения очередной кадастровой оценки осуществлен кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных или количественных характеристик объекта, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости.

Если заявление в Комиссию было подано по основанию недостоверности сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, Комиссией могут быть приняты следующие решения:

• решение о пересмотре кадастровой стоимости;

• решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае не подтверждения недостоверности сведений, использованных при оценке).

Если заявление подано по основанию установления в отношении объекта рыночной стоимости, отличной от кадастровой стоимости не более чем на 30% Комиссией должно быть вынесено решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной в отчете. Вынесение Комиссией иного решения, действующим законодательством не предусмотрено.

Если заявление было подано в Комиссию по основанию установления в отношении объекта рыночной стоимости, отличной от кадастровой стоимости более чем на 30%, Комиссией могут быть вынесены следующие решения:

• решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при наличии положительного экспертного заключения на указанный отчет;

• решение об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости при отсутствии положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления в Комиссию. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Согласно Порядку работы Комиссии, решение комиссии по всем вопросам принимается единогласно, таким образом, в случае если один из членов Комиссии проголосовал против принятия решения – решение считается не принятым. Голосование на заседаниях Комиссии проводится открыто. Делегирование членами Комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.

В целях обеспечения открытости работы Комиссии информация, касающаяся деятельности Комиссии, в том числе график и протоколы заседаний, а также обобщенная информация о принимаемых решениях размещается на официальном сайте Управлений Росреестра по субъектам, там же можно найти образцы заявлений для пересмотра кадастровой стоимости и иную информацию о порядке обращения в Комиссию.

На сегодняшний день внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным досудебным порядком и заинтересованное лицо вправе обратиться непосредственно в суд. Статьей 24.19 Закона об оценки споры об оспаривании результатов кадастровой стоимости отнесены к подведомственности арбитражных судов. К той же подведомственности Закон об оценке отнес и дела об оспаривании решений Комиссии. По истечении шестимесячного срока, установленного Законом об оценке на внесудебное оспаривание результатов кадастровой стоимости, соответствующие требования можно будет заявить только в судебном порядке.

Вместе с тем, заявители заинтересованы в первоначальном обращении в Комиссию, поскольку порядок пересмотра кадастровой стоимости в Комиссии для заявителя достаточно прост - минимум документов, не нужно обдумывать формулировки требований, готовиться к возражениям противоположной стороны. Досудебный порядок пересмотра результатов кадастровой стоимости в Комиссиях способен существенно разгрузить суды от дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, решения, вынесенные Комиссией также могут быть оспорены, однако анализ практики работы Комиссий, показывает, что около 80 % поступивших в Комиссию заявлений удовлетворяются.

Заявление об оспаривании решения Комиссии подлежит рассмотрению судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. При этом судом оценивается соответствие принятого решения требованиям законодательства, и не затрагивается вопрос о возможности переоценки кадастровой стоимости.

В настоящее время готовятся изменения в Закон об оценке, предусматривающие отмену шестимесячного срока на обжалование результатов государственной кадастровой оценки, а также обязательное досудебное оспаривание результатов оценки в Комиссии, до обращения заявителей в суд.

Узнать во сколько оценена недвижимость, можно обратившись в Кадастровую палату за справкой о кадастровой стоимости, которая выдается бесплатно в течение пяти рабочих дней. Информацию о кадастровой стоимости также можно получить, воспользовавшись возможностями портала Росреестра используя публичную кадастровую карту или ресурс «справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Сведения о дате внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости размещаются на официальных сайтах Управлений Росреестра по субъектам.

найти

заказать услугу

вакансии

вопросы-ответы

20.05.2018 Если на дом не зарегистрировано право собственности в Росреестре и нет свидетельства и технического паспорта, как делается отчет об оценке для оформления наследства?

20.05.2018 Мы планируем приобрести нежилое помещение, в котором была произведена перепланировка и реконструкция без разрешения. Какие риски, как теперь поступить?

19.05.2018 С какого момента Председатель Правления вступает в свои полномочия?

17.05.2018 как получить пенсию и вклады в банке от умершего?

Все вопросы-ответы

Задать вопрос

тема

Ваше имя

Ваш email

Вопрос

630099, г. Новосибирск, ул.Фрунзе, 80, офис 218, т/ф (383) 200-41-30
Контакты

© 2006 Компания «Рестэйт»
Недвижимость и консалтинг, Новосибирск
Все права защищены

Developed by NooLab