Медиация в строительстве

Медиация в строительстве   /  медиация  

Сохранить отношения

Задача медиации — урегулировать спор без суда. Как правило, к медиации прибегают стороны, которые заинтересованы в сохранении деловых отношений и дальнейшем сотрудничестве. И приоритетны для них не правовые основания, а текущие и будущие интересы сторон. Соответственно, медиатор не выполняет роль судьи, который устанавливает правоту той или иной стороны, а содействует достижению консенсуса при разногласиях.

Споры в области недвижимости и строительства, в которых применяется медиация, условно можно разделить на два вида. В первом случае стороны находятся во взаимозависимом положении и затягивание разрешения спора (в том числе и передача иска в суд) грозит крупными убытками обеим сторонам. Второй вариант — когда стороны стремятся сохранить партнерские отношения.

Медиативная практика широко используется в отношениях между арендатором и арендодателем. Например, компания на долгий срок арендовала помещение в торговом комплексе, которое позже оказалось для компании нерентабельным. Впереди длительный срок аренды и убыточный бизнес. После нескольких неудачных попыток договориться с арендодателем, который, как показывает опыт, редко идет на уступки, арендатор приостанавливает арендные платежи. Владелец прибегает к ответным мерам, например без уведомления закрывает помещение до оплаты. В результате арендатор не имеет доступа к своему товару и оборудованию, не реализовывает товар и, соответственно, лишен прибыли. Арендодатель, в свою очередь, не имеет возможности сдать помещение другим лицам, вынужден хранить имущество арендатора и не получает плату за сдачу помещения.

При рассмотрении подобных дел суд не взыскивает арендную плату за период простоя, поскольку владелец фактически лишает арендатора права пользования помещением.

В такой ситуации наиболее выгодным способом решения конфликта является его мирное урегулирование с помощью медиатора, который сможет объяснить сторонам долгосрочный и убыточный вариант развития событий при обращении в суд. Принимая во внимание существенные убытки, арендодатели часто предпочитают договориться с арендатором мирным путем.

Другая типичная ситуация. Девелопер заключил договор генподряда. Генподрядчик организовал строительный городок, завез технику, привлек работников и т. д. Но плановое финансирование банком девелопера по каким-то причинам прекращается. Девелопер не оплачивает работы подрядчику, тот, в свою очередь, приостанавливает работы. Такие ситуации повсеместно возникали в период финансового кризиса.

При отсутствии конструктивного диалога стороны рискуют понести убытки, поскольку многомиллионные затраты уже были произведены. При обращении в суд дело может затянуться на долгие годы. А шансы взыскать с девелопера какие-либо средства (задолженность, убытки, штрафы и проч.), присужденные подрядчику, равны нулю — основные активы девелопера скорее всего находятся в залоге у банка.

В практике известны примеры, когда подобная ситуация решается через процедуру медиации. В прошлом году мы принимали участие в качестве посредника в споре между девелопером и подрядной организацией. Во время кризиса девелопер решил придерживаться общей практики: не платить задолженность в добровольном порядке, вступить в длительный судебный процесс с подрядчиком с применением всевозможных способов затягивания рассмотрения дела.

Подрядчик обратился в суд, предъявив требования не только о выплате долга, но и о выплате договорной неустойки и процентов за неисполнение денежного обязательства (статья 395 ГК РФ). Поскольку просрочка по оплате задолженности составила более двух лет, размер неустойки и процентов практически достиг трети суммы задолженности.

После того как такой иск был подан, ответчик-девелопер согласился на процедуру медиации. В итоге он выплатил задолженность в кратчайшие сроки, а подрядчик отказался от взыскания неустойки и процентов.

Нередко к медиации прибегают банки для урегулирования взаимоотношений с кредитуемыми девелоперскими компаниями.

Медиатор vs. страховщик

Можно отметить особую роль медиации в страховом бизнесе. Не секрет, что большинство страховых компаний используют всевозможные средства для уменьшения суммы выплаты по страховому случаю. После длительных экспертиз, бюрократических проволочек, судебных разбирательств, которые могут длиться годами, страховщик в итоге выплачивает сумму ущерба — как правило, это 50-70%, редко 100% суммы, подлежащей выплате по договору страхования.

С подобной проблемой столкнулся один из региональных девелоперов. Один из его офисных центров был уничтожен в результате пожара. Объект был застрахован в крупной российской страховой компании. Страховщик продемонстрировал отсутствие намерений по оперативной выплате страховой суммы. Девелопер обратился к посреднику, который способствовал достижению согласия между сторонами. В результате страховщиком было выплачено 80% страхового возмещения в относительно короткие сроки (менее месяца с того момента, когда стороны пришли к соглашению). Сроки, несравнимые с любыми судебными разбирательствами, длящимися в среднем 1-1,5 года.

В случае же судебного процесса страховщика обязали бы выплатить всю сумму в размере 100% плюс неустойку и штрафы за просрочку оплаты.

Благодаря успешной медиации девелопер избежал существенных затрат, связанных с преодолением бюрократических барьеров страховщика, судебными процессами и невозможностью коммерческого использования земельного участка под уничтоженным объектом.

По материалам сайта www.avelan.ru

Tweet