раздел земельных участков

раздел земельных участков   /  оформление земли  

Правовое сопровождение раздела земельных участков, выдела земельной доли в связи с новыми изменениями в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в Земельный кодекс РФ

Закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22 июля 2008 года №141-ФЗ вносит ряд изменений в законодательство, регулирующее процесс оформления прав на земельный участок. Установлены понятие земельного участка, порядок образования, раздела, выдела и перераспределения земельных участков.

Выдел долей из земельного участка менее распространен в практике, чем раздел земельного участка, однако при возникновении споров о разделе имущества супругов, наследственных отношений вопрос выдела или раздела земельных участков возникает. Также участки нередко делятся между родителями и детьми.

Рассмотрим процесс оформления прав собственности при выделе или разделе земельных участков в различных ситуациях.

1. Раздел или выдел доли земельного участка, находящегося в общей совместной собственности супругов в период брака.Б.

Согласно п.1, 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен в период брака. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

Возможна ситуация, когда в общей совместной собственности супругов находится земельный участок с жилым домом. В данной ситуации супруги намерены выделить свои доли, как в жилом доме, так и на земельном участке, предназначенном для его обслуживания. Это допускается законодательством в соответствии со статьей 254 Гражданского кодекса РФ.

Сотрудники компании "Рестэйт" квалифицированно составят на первоначальном этапе соглашение о разделе общего имущества или заявления одного из супругов о выделе из него доли. Оно будет содержать договоренность супругов о размере долей. Но если в отношении жилого дома это не составит особой проблемы, то в отношении земельного участка, Вам следует учесть новое положение Земельного кодекса - статью11.9, которая оговаривает условия, при которых участки не могут делиться. Так не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Также образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости.

Предположим супруги, находящиеся в браке планируют разделить свой земельный участок, рассчитывая в дальнейшем продать вторую часть для индивидуального жилищного строительства или подарить своим детям для тех же целей. Таким образом, при составлении соглашения о разделе или заявления о выделе доли из земельного участка будем учитывать возможность эксплуатации имеющегося на земельном участке жилого дома и возможность размещения в будущем на выделенном земельном участке объекта недвижимости. Согласно Положению о застройке г. Новосибирска, минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства составляют:

1. Для строительства одноквартирного индивидуального жилого дома - 0,045 га (минимальный размер) и 0,1 га (максимальный размер)

2. Двухквартирного индивидуального жилого дома - 0,09 га (минимальный размер) и 0,12 га (максимальный размер)

3. Многоквартирного блокированного индивидуального жилого дома - 0,025 га (минимальный размер) и 0,045 га (максимальный размер).

Перечисленные предельные размеры земельных участков принимаются также и для эксплуатации ранее построенных соответствующих объектов, как в рассматриваемом случае.

В случае предоставления земельного участка для строительства или эксплуатации индивидуального жилого дома, при соответствующей градостроительной ситуации размера, не соответствующего установленному размеру, требуется согласование надзорных органов, администрации района и Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии.

Также при составлении соглашения о разделе земельного участка стоит учесть указание статьи 11.4 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22 июля 2008 года №141-ФЗ: "При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками". Таким образом, в соглашении о разделе должен конкретно оговариваться тот факт, что земельные участки, полученные в результате раздела, являются личной собственностью того и другого супруга. Введение этого условия в соглашение о разделе зависит от дальнейших намерений сторон в отношении образованных земельных участков. Если цель - в дальнейшем продать или подарить один из участков, то можно оставить и общую совместную собственность, тогда продавцами или дарителями будут выступать оба супруга. Если цель - сдать один из участков в аренду, то целесообразнее будет оговорить в соглашении о разделе право личной собственности, чтобы арендодателем выступал один из супругов, и таким образом упростить будущие отношения с арендатором Вашего второго участка. При составлении заявления о выделе земельного участка в соответствии со статьей 11.5 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22 июля 2008 года №141-ФЗ у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Таким образом, никаких дополнительных оговорок в этом заявлении делать не стоит, так как право личной собственности возникает в силу закона.

2. Раздел или выдел доли земельного участка, находящегося в общей совместной собственности супругов после расторжения брака (в момент расторжения брака).

Согласно п.1, 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен после его расторжения по требованию любого из супругов.

Зачастую вопрос о разделе в случае расторжения брака возникает в момент его расторжения или после расторжения брака, когда не достигнуто согласие супругов о размере долей. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

В такой ситуации сотрудники компании "Рестэйт" на первоначальном этапе составят исковое заявление о разделе имущества. При его составлении должны быть учтены требования статьи 256 Гражданского кодекса и статьи 38 Семейного кодекса РФ, то есть правила определения долей супругов в общем имуществе.

Далее Вас ожидает судебный процесс по рассмотрению искового заявления и принятие решения суда. Сотрудники компании "Рестэйт" готовы быть Вашими представителями в этом судебном процессе. Решая вопрос о разделе земельного участка, суд должен учесть рассмотренные нами требования статьи 11.9 Земельного кодекса.

Возможна ситуация, когда судом будет принято решение о разделе земельного участка, а не о денежной компенсации (в зависимости от требований сторон). В этом случае начинается второй этап раздела земельного участка, о котором мы расскажем чуть позже.

3. Раздел или выдел доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Здесь также как в предыдущих случаях потребуется либо соглашение о разделе общего имущества или заявление о выделе из него доли либо исковое заявление о разделе имущества или выделе из него доли. Однако здесь следует учесть то обстоятельство, что если выдел доли в натуре не допускается законом (рассмотренные выше минимальные размеры земельных участков) или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Раздел земельного участка, находящегося в собственности одного лица.

Собственник имеет право распоряжения таким земельным участком. Предположим, он решил разделить данный земельный участок на два и более, оставив впоследствии в своей собственности один участок, а другие - продать.

Переходим ко второму этапу раздела земельного участка. Он заключается в обращении в геодезическую компанию с целью проведения размежевания земельного участка. Сотрудники компании "Рестэйт" готовы разместить заказ в геодезической компании, заключить договор с ней и проконтролировать выполнение проектных работ по размежеванию.

По результатам размежевания составляются планы земельных участков и акты согласования границ новых земельных участков. Совместно с заказчиком наши сотрудники подписывают эти акты и далее подготавливают пакет документов для составления Распоряжения главы администрации об утверждении проекта границ данных земельных участков. Распоряжение об утверждении проекта границ подписывается в районной администрации.

Третий этап раздела земельного участка заключается в постановке возникших в результате раздела земельных участков на кадастровый учёт в территориальный отдел Управления Роснедвижимости. Результатом этого этапа является изготовление кадастровых паспортов на земельные участки. Это самый продолжительный по времени этап, так как пакет документов проходит несколько этапов - проверку в правовом управлении, у специалиста. Кадастровый паспорт является частью землеустроительных дел на земельные участки, заведенных еще на этапе размежевания.

Четвертый этап - заключительный - заключается в регистрации права собственности на образованные земельные участки в УФРС.

Законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22 июля 2008 года №141-ФЗ дополнен Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Статья 22.2 Закона о государственной регистрации теперь определяет особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Сотрудники компании "Рестэйт" готовы сопровождать Вас при сдаче документов для государственной регистрации или самостоятельно при наличии доверенности от Вас сдать их на регистрацию.

От Вас потребуется:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

2) кадастровые паспорта образуемых земельных участков;

3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Земельным кодексом предусмотрено предоставление согласия на раздел или выдел земельного участка от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе образуются новые земельные участки (это следует из расширительного толкования п.6 статьи 11.2 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22 июля 2008 года №141-ФЗ). Таким образом, если при покупке земельного участка Вы заключали договор ипотеки (залога недвижимости) Вам обязательно потребуется получить согласие банка на раздел земельного участка. Если собственником участка является какое-либо лицо, а Вы лишь пользуетесь этим участком или арендуете его, то собственник должен предварительно получить Ваше согласие на раздел и предоставить его при регистрации права собственности на новые участки.

Основанием для государственной регистрации прав на земельные участки, образованные при разделе или выделе, является составленное на первоначальном этапе соглашение о разделе земельного участка или заявление о выделе доли из него.

Если мы пошли по пути судебного определения размеров долей или раздела имущества, то основанием является это судебное решение, вступившее в законную силу.

Если раздел или выдел доли был проведен с целью последующей продажи, то одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки (то есть, подан договор купли- продажи). В этом случае один из земельных участков, полученный в результате раздела или выдела, продаваемый Вами, будет сразу зарегистрирован на нового собственника.

Автор: юрист ООО "Рестэйт" Кириченова Людмила Сергеевна

ЗАКОНЫ

ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

Земельный кодекс