новости

11.08.2008

Договор участия в долевом строительстве

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и права собственности на объекты долевого строительства

I. Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве представляются документы, необходимые для проведения государственной регистрации, в соответствии со ст.ст.16 – 18, 25.1 Закона о государственной регистрации, а также в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) с приложением документа об уплате государственной пошлины.

1. Документы, представляемые застройщиком на государственную регистрацию договора, заключенного с первым участником долевого строительства:

Заявление о государственной регистрации;

Если в качестве застройщика выступает юридическое лицо:

1). Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, выданное ИМНС. Если юридическое лицо создано до июля 2002 года, то также необходимо предоставление свидетельства о регистрации, выданного регистрационной палатой;

2). Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями или нотариально удостоверенные копии учредительных документов (п.4 ст.16 Закона о государственной регистрации);

3).Свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН;

4). Документ, подтверждающий полномочия руководителя;

5). Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

6). При обращении представителя юридического лица – документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (п.4 ст.16 Закона о государственной регистрации).

Если в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель:

1). Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

2) Свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН.

Застройщиком также представляются документы на строящийся объект:

1). Разрешение на строительство;

2). Проектная декларация, которая включает: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

а) Информация о застройщике должна содержать информацию (п. 1 ст. 20 Закона о долевом участии):

- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

- о государственной регистрации застройщика;

- об учредителях (участниках) застройщика;

- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

б) Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию (п. 1 ст. 21 Закона о долевом участии):

- о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- о разрешении на строительство;

- о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

- о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

- о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

- о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

- о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

3). План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п.2 ст.25.1 Закона о государственной регистрации).

4). В случае, если строительство осуществлялось силами нескольких лиц, каждый из которых вправе самостоятельно заключать договоры с участниками долевого строительства, необходимо предоставление документов (договора, соглашения и др.), свидетельствующих о наличии указанного права. На указанных лиц также представляются документы о государственной регистрации в качестве юридического лица, учредительные документы и документы о полномочиях руководителя и (или) лица, заключившего договор о долевом участии.

Документы, представленные застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, помещаются в дело правоустанавливающих документов, открытое на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, на который у застройщика в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности или право аренды.

2. Документы, представляемые участником долевого строительства на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве:

1) Заявления о государственной регистрации от всех сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации);

2) Документ об уплате государственной пошлины (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации);

3) Физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность. Представитель физического лица – нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;

4) Представитель юридического лица – пакет документов, представляемых юридическим лицом;

5) Договор участия в долевом строительстве не менее чем в двух экземплярах – подлинниках;

6) Документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (п.1 ст.25.1 Закона о государственной регистрации).

При приеме документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве заявители уведомляются о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав будет зарегистрирован залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или на праве аренды (п.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве). Об этом заявитель осуществляет отметку в заявлении о регистрации договора.

Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора, а также документа об уплате государственной пошлины. Орган по государственной регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора (п.4 ст.25.1 Закона о государственной регистрации).

II. Особенности государственной регистрации уступки права требования по договору о долевом участии.

.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (п.1 ст.11 Закона об участии в долевом строительстве).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.2 ст.11 Закона об участии в долевом строительстве).

Государственная регистрация уступки права требования по договору о долевом участии осуществляется на основании совместного заявления прежнего участника долевого строительства и нового участника долевого строительства с приложением документа об уплате государственной пошлины.

III. Особенности государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом об участии в долевом строительстве и Законом о государственной регистрации (п.1 ст.16 Закона об участии в долевом строительстве).

1. Документы, представляемые застройщиком на государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства:

1) Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним, для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (п.3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

2) Постановление (распоряжение) о присвоении почтового адреса многоквартирному жилому дому или иному объекту недвижимости (копии не менее чем в двух экземплярах). Данный документ может быть представлен также участником долевого строительства.

3) Если с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства в учредительные документы были внесены изменения, необходимо их предоставление. Если такие изменения не вносились, то необходимо предоставление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующую об отсутствии таковых.

4) Кадастровый план земельного участка, подтверждающий установление размеров и границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (в необходимых случаях).

5) Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

2. Документы, представляемые участником долевого строительства на государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства:

1) Заявление о государственной регистрации права собственности правообладателя или уполномоченного им на то лица;

2) Документ об уплате государственной пошлины;

3) Физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность. Представитель физического лица – нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;

4) Представитель юридического лица – пакет документов, представляемых юридическим лицом;

5) Договор участия в долевом строительстве, не менее чем в двух экземплярах – один из которых должен быть подлинником;

6) Соглашения об уступке права требования по договору (если таковые имели место) не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником;

7) Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не менее чем двух экземплярах – подлинниках (п.2,4 ст.16 Закона об участии в долевом строительстве);

8) Документ о присвоении объекту долевого строительства кадастрового номера (сведения об учете объекта недвижимости) – подлинник и копия;

9) Документы о произведенной технической инвентаризации объекта (план объекта недвижимости с экспликацией или технический паспорт, а также выписка из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности) –подлинник и копия.

10) При обращении за государственной регистрацией права общей совместной собственности супругов предъявляется оригинал Свидетельства о заключении брака и прикладывается его копия.

3. Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства являются:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;

2) договор участия в долевом строительстве;

3) соглашение об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (если таковая имела место);

4) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.5 ст.16 Закона об участии в долевом строительстве).