07.02.2014
Разъяснения по спорам из договоров аренды
ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости на срок не менее года, который был заключен 2 и 3 марта 2013 г., обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Такое разъяснение следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98.
Следует отметить, что в постановлении упоминаются лишь договоры аренды недвижимости на срок не менее года. Договор аренды предприятия согласно ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен, то есть даже в том случае, если этот срок составляет менее года. Однако о таких договорах в постановлении не говорится.
Согласно постановлению в отношении договоров аренды недвижимости на срок не менее года, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. и незарегистрированных, следует применять разъяснения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Из данного пункта следует, в частности, что между сторонами рассматриваемого договора аренды, не прошедшего госрегистрацию, существует обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если:
- стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован;
- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.
В таком случае пользование имуществом не образует неосновательного обогащения, поскольку основано на указанном выше обязательстве.
Однако арендатор по такому договору не может противопоставить свои права третьим лицам. В частности, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, права на сохранение договора аренды в силе и без изменения при смене арендодателя и др.
Таким образом, при соблюдении перечисленных условий незарегистрированный договор аренды недвижимости на срок год и более порождает между сторонами соответствующие обязательства, тогда как по общему правилу договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 также не содержится вывода об обязательности регистрации аренды недвижимости по заключенным 2 и 3 марта 2013 г. договорам.
|