новости

07.04.2014

Перепланировка квартиры

Перепланировка или переустройство: в чем отличия

Раздвинуть границы жилого пространства и перекроить его можно с помощью перепланировки, реконструкции или переустройства. Чем отличаются друг от друга эти понятия?

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, под переустройством жилого помещения следует понимать установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения поправок в технический паспорт жилого помещения. Переустройство предусматривает замену газовых плит на электрические, переоборудование существующих туалетов и ванных, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Переустройство включает изменение площади санузла с одновременной заменой и (или) перестановкой сантехнического оборудования (сама по себе замена сантехнического оборудования переустройством не является).

Перепланировка же – все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями: усовершенствование их размеров и конфигурации, требующее внесения корректировок в технический паспорт жилого помещения. В рамках дозволенного можно разбирать перегородки и возводить новые, переносить дверные проемы, расширять жилую площадь за счет вспомогательных помещений, делать входы в кухню непосредственно из комнат. К перепланировке относится и изменение назначений помещений, например когда кухню превращают в спальню или один из санузлов (если в квартире их два) в гардеробную.

Определение реконструкции дает Градостроительный кодекс РФ, а также ряд других нормативно-правовых актов. Реконструкция предполагает преобразование параметров объекта капитального строительства и его частей (по высоте, количеству этажей, площади, показателям производственной мощности, объемам), в том числе надстройку и перестройку, замену несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, способствующие улучшению эксплуатационных характеристик. Так, реконструкцией будет считаться решение собственника квартиры прорубить новые или «замуровать» существующие оконные и дверные проемы, а также входы и тамбуры (как вариант – трансформировать их геометрические размеры), обустроить и остеклить балкон или лоджию, заменить столярные элементы фасада.

Что можно и чего нельзя

Если жильцы «сталинок» и хрущевок двигают стены в стремлении жить в более комфортных условиях, то покупателям жилья в новостройках делать это буквально приходится. По словам ведущего дизайнера дизайн-студии «АБРИС-проект» Оксаны Клочко, на первичном рынке Новосибирска, как правило, представлены квартиры, предназначенные для перепланировки, да и просто планировки, если таковая там обозначена «свободной».

– Из квартиры, заявленной застройщиком как однокомнатная, можно сделать двухкомнатную студию, объединив кухню с гостиной и изолировав спальню, – продолжает она. – Все зависит от потребностей хозяев, их образа жизни. Одни любят простор и совмещают комнату и кухню, другие не приемлют посторонних запахов в жилых помещениях. Кто-то не представляет свою жизнь в квартире с раздельным санузлом, и наоборот. Современные возможности позволяют и железобетон резать, и коммуникации переносить, и устанавливать принудительные насосы в трубы с обратным уклоном.

Как рассказала эксперт агентства недвижимости ООО «Дельта на Морском» Наталья Архангельская, список работ по переустройству и перепланировке, востребованных у новосибирцев, с каждым годом увеличивается. Чаще всего собственники «обобщают» туалет с ванной (в квартирах улучшенной и стандартной планировки, хрущевках), увеличивают кухни за счет кладовой (в квартирах улучшенной планировки), изолируют комнаты (в хрущевках и при стандартной планировке), сносят стены между кухней и комнатой (чаще в новостройках) и присоединяют лоджию к жилому помещению. Имейте в виду, что некоторые работы категорически запрещены и узаконить эти изменения не получится ни при каких обстоятельствах.

Что можно делать при перепланировке:

- объединять санузел;

- увеличивать санузел за счет коридора, если это помещение в техническом плане квартиры обозначено именно как коридор (Внимание! Расширять санузел в хрущевках за счет пространства вдоль так называемой арки из комнаты, которое по плану входит в жилую площадь квартиры, нельзя.);

- увеличивать кухню за счет кладовой;

- изолировать комнаты;

- соединять кухню с комнатой в кирпичных домах, при условии соблюдения строительных норм и правил, например усилив несущую способность стены. При этом кухонное оборудование должно быть размещено над нежилым помещением соседей снизу, то есть на месте бывшей кухни или коридора. Пренебречь этим правилом и расположить кухню в другом месте разрешено только с письменного согласия соседей снизу, сверху и сбоку.

Чего нельзя делать при перепланировке:

- сносить оконный блок между комнатой (кухней) и лоджией (объединять их) и устанавливать на лоджии радиаторы отопления;

- пристраивать балкон или лоджию на первом этаже дома;

- в панельных домах нарушать несущие конструкции здания: убирать стену между кухней и комнатой, между комнатами;

- присоединять тамбур к квартире.

Придти к согласию

Процедура «оптимизации» жилплощади требует предварительного согласования с уполномоченными структурами (подробнее об этом – в статье «Перепланировка в законе»). Как сообщил специалист отдела подготовки документов агентства недвижимости «Жилфонд» Евгений Тятёнков, многие новосибирцы, в чьих квартирах была сделана перепланировка, обеспечивают себе не комфортную жизнь, а головную боль.

– В первую очередь, речь идет о собственниках вторичного жилья, – отмечает собеседник «Новосибирской недвижимости». – Как показывает практика, лишь единицы из них получают разрешение на реконструкцию или переустройство квартиры еще до начала ремонта. Большинство откладывает решение этой проблемы на потом, пытаясь узаконить самовольные изменения через суд. В этом случае жильцы должны доказать, что выполненные работы не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозы их жизни и здоровью.

Нередки случаи, когда люди покупают переделанную квартиру, и согласовывать этот «формат» приходится новым собственникам, опять же, через суд. Исключением не являются и перепланировки в новостройках, если собственник квартиры не побеспокоился о получении разрешения заблаговременно.

Тех, кто затевает «апгрейд» квартиры на свой страх и риск, специалисты призывают готовиться к худшему. Предположим, суд признает выполненные работы незаконными – тогда жильцов обяжут вернуть недвижимости первозданный вид. Если же они откажутся исполнить судебное решение, за дело возьмутся приставы.

http://news.ners.ru/pereplanirovka-kvartiry-snesti-obedinit-pristroit.html