новости

20.04.2007

Двадцать лет без права продажи

За высокими стенами кабинетов власти идет малоизвестная обществу работа над рядом законопроектов о недвижимости. Они должны дать ответ на вопрос: пойдет ли наконец страна по пути конкурентного рынка недвижимости или останется заповедником административных земельных латифундистов. Проект о резервировании следует рассматривать в контексте этой альтернативы. Ведь до сих пор неизвестна судьба принятого в первом чтении проекта о новых условиях переоформления земельных участков, по сути блокирующего возможность выкупа для большинства собственников.

Проанализируем законопроект № 321847-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных нужд». Текст, принятый в первом чтении, был подвергнут серьезной критике. На 6 апреля было назначено рассмотрение в ГД РФ во втором чтении. Хотя многие неконституционные нормы из текста убраны, текст сохранил направленность на административный предел недвижимости. Вводится необоснованно долгий срок резервирования – 20 лет. Сохранена неконституционная норма об ограничении оборота зарезервированных государственных и муниципальных участков, которая вводит фактический запрет на этот срок купли-продажи частной недвижимости, расположенной на таких участках. Права законодателя по установлению важнейших норм, в том числе о возмещении ущерба, переданы исполнительной власти.

По сравнению с текстом первого чтения, текст, одобренный Комитетом по собственности ко второму чтению, содержит отдельные позитивные моменты. Исключено произвольное резервирование на основании решений о предварительном согласовании места размещения объекта. Восстановлен приоритет правового регулирования землепользования на основе Градостроительного кодекса РФ, который уже подменялся административным регулированием посредством произвольного резервирования.

В проекте сохранена увязка договора аренды со сроком резервирования. При этом арендующий земельный участок собственник здания или имущественного комплекса самим актом резервирования лишается каких-либо прав на участок. В результате при расчете ущерба от резервирования и изъятия не будут учтены потери собственника здания от лишения его права пользования участком. Лишение прав пользования участком означает лишение «по умолчанию» прав на частное здание, имущественный комплекс, что противоречит Конституции РФ (ст.2; ст18; п.3 ст.35; п.3 ст.55).

Изменение ко второму чтению усугубило условие договора аренды по сроку, сделав договор более коррупционным. Было: аренда «на срок резервирования», стало: «не может превышать срок резервирования». Аналогичная норма, изменяющая ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», расширяет коррупционность арендных договоров совсем беспардонно. Иными словами, резервирование дает законное основание чиновнику кА стороне арендного договора установить любой минимальный срок аренды, после которого собственник недвижимости или предприятия лишится всяких прав на земельный участок или «по договоренности» - максимальный, вплоть до 49 лет. Размер взяток будет ограничиваться только аппетитом чиновников.

Поправки второго чтения устанавливают срок резервирования до 20 лет. С точки зрения градостроительства резервирование на 20 лет не имеет никакого смысла: планов строительства на такой срок просто не бывает. Смысл данного срока, видимо, в другом: весь этот период под запретом оказывается переоформление застроенных участков в собственность.

Очевидно, что для идеологов проекта этот момент решающий: 20-летний срок повторен в шести поправках, рекомендованных к принятию.

Хотя из определения понятия «резервирование» ко второму чтению, казалось бы, исключен запрет на распоряжение участком, но одновременно появилось новое ограничение в обороте – в отношении государственных и муниципальных участков, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд. Дополнительное основание для такого запрета дает поправка в ФЗ о приватизации «отчуждению….не подлежат земельные участки, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд».

Как известно, доля участков поселений, находящихся в частной собственности, по прежнему мала (5-10%), остальная их территория в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, запрет на распоряжение земельными участками сохранится для большей части поселений. Запрет на оборот участков автоматически распространяется и на расположенные на этих участках строения. То есть под запретом окажется купля-продажа частной недвижимости, собственники которой не смогли выкупить земельные участки, если эти участки будут зарезервированы.

Как здесь не вспомнить титанические усилия чиновников воспрепятствовать переоформлению земельных участков в собственность. Возможность для администрации более свободно пользоваться резервированием, причем не обязательно в связи с запланированным изъятием, поставит под удар большую часть собственников недвижимости.

Между тем, как отметило в своем Заключении на проект Правовое Управление Госдумы РФ, лишение собственника возможности распоряжения своим имуществом нарушает ст.35 и 36 Конституции РФ. Да и по гражданскому кодексу РФ собственник не лишается права владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению даже после принятия решения об его изъятии.

Объективно говоря, для целей градостроительства запрет оборота при резервировании вообще не нужен: смена владельца участка никак не затрагивает государственные или муниципальные интересы. Ограничения по использованию участка в равной степени обязательны для всех, вне зависимости от того, кто является владельцем.

Для чего же вводится «ненужное» ограничение на оборот зарезервированных участков, которое к тому же серьезно нарушает права собственников недвижимости? Ведь запрет на продажу означает катастрофическое падение его стоимости. В этом-то, видимо, и дело. Искусственно обесцененная таким образом недвижимость станет легкой добычей недобросовестных чиновников. Так резервирование превращают в инструмент административного передела рынка недвижимости.